[摘要] 今年屡屡传出物业税要开征的消息,对此,社科院财贸所、国家税务总局税科所的众多专家认为,物业税的开征毫无疑问是“十二五”期间财税改革的重要课题,需要大力推进,但物业税在未来五年出台面临两大难题:专业评估人员缺失和征管难。
（来源：上海证券报）今年屡屡传出物业税要开征的消息,对此,社科院财贸所、国家税务总局税科所的众多专家认为,物业税的开征毫无疑问是“十二五”期间财税改革的重要课题,需要大力推进,但物业税在未来五年出台面临两大难题:专业评估人员缺失和征管难。
物业税“空转”试点范围扩大
在社科院财贸所10日举行的“十二五”时期财税改研讨会暨《中国财政政策报告》(2009-2011)首发式上,社科院财贸所税收研究室主任张斌认为,“十二五”期间,收入分配改革势在必行,其中房地产税作为一种财产税,可以发挥调节贫富差距的作用,应当积极推进。社科院财贸所所长高培勇也认为,对房地产保有环节征税应该在“十二五”期间积极推进。
虽然在保有环节征税已经成为政府有关部门、学界的共识,但由于评估和征管方面存在较大难题,物业税在多个省市“空转”了近7年,仍没有进入试点实征阶段。
据记者了解,目前,物业税“空转”试点工作仍在继续进行,并且范围不断扩大,包括四川和青海等省份的几个地级市,近期纷纷开展房地产模拟评税工作(即物业税“空转”),云南、山东等一些省份也正在积极落实“空转”试点事宜。同时,作为物业税“空转”7年的重要成果——房地产评税技术,也将被推广到二手房的交易环节计税当中。
物业税难在征管
尽管如此,多位财税专家仍认为,按照房产评估值征税在短期内实现。国家税务总局税科所的一位专家指出,现在地方正在试点用房地产评税软件对房产进行估值,但由于房价变动较大,且不同区域房价不等,评估不能仅仅依赖软件,还需要大量的专业评估人员,而这样的专业评估人员队伍正是我国所缺少的。“以上海为例,目前上海有一千多位评估人员,要把上海市的全部房产评估一次,就需要几年的时间。”该专家指出,评税技术的完善,与专业技术人员队伍的建立,都还有很长的路要走。
事实上,记者也了解到,正是由于专业评估人员的缺失,一些被列入物业税“空转”名单的城市,在开会讨论之后,就几乎没有继续进行这一工作,一些城市更是因为原有的三十余位专业评估人员跳槽,曾一度停止“空转”。
社科院财贸所所长高培勇则认为,物业税开征难在于征管。“物业税征收涉及的都是个人,在无法强制征税情况下,怎么才能确保每个拥有房产的人交税?”高培勇反问的背后道出了一个现实,我国尚没有建立一个在房产税保有环节税收征管的机制,而这一机制的缺失,会导致税种即使出台,也难以实实在在征到税。
值得注意的是,上述财税专家也大多不认可通过物业税来调控房地产的思路。高培勇指出,物业税开征主要是调节贫富差距,其出台的意义不在于房产市场的调控。而在此前,财税部门的一些官员也在不同场合表示,不应对房产税或物业税在房地产市场的调控作用抱过高期望。
多个城市将开始物业税“空转”
（来源：上海证券报）与以往不同的是，此次四川自贡市、内江市，以及青海西宁市，并不是由财政部和国家税务总局确定的试点城市，而是各省份根据本省情况选定的。
据知情人士透露，今年年初，国家税务总局下发了一份《关于开展房地产模拟评税工作的通知》，布置物业税“空转”试点扩大范围的工作。上述城市正是按照这一安排开展物业税“空转”的。记者此前也了解到，按照有关部门的要求，各省、区、直辖市今年都应该在自己辖区范围内选定一个城市进行物业税“空转”试点。
从这位人士透露的信息来看，下半年还会有更多地级市加入到物业税“空转”队伍中来。记者经过多方了解后得知，包括山东青岛市和云南曲靖市等，均有可能在下半年陆续开展这一工作。
为了推进“物业税”空转试点工作，国家税务总局也加紧对地方税务人员进行技术培训。记者了解到，到今年6月份为止，国家税务总局在扬州税务学院已经举办了三期“房地产模拟评税及计税价格核定培训班”。
“很多地方要到结束培训后才开始开展工作。”知情人士透露。
房地产评税技术
将推广至交易环节
在“空转”试点增加的同时，作为物业税“空转”7年的重要成果——房地产评税技术，也将被推广到二手房的交易环节计税当中。
所谓房地产评税技术，实际上是用专业的评税软件进行评税，取代目前的人工计税方式，并在计算房产应纳税额时，由按房产原值评税改为按评估值评税。
根据财政部和国家税务总局去年7月下发的《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（下称《通知》），房地产评税技术主要采用市场法。所谓市场法，是指通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况，确立房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产评税值的方法。
以成都市温江区已经启用的二手房交易计税软件系统为例，该系统将根据房屋地理位置、周边环境等信息自动核定价格计税，房屋买卖合同标注成交价过低系统将“报警”。
业内人士指出，随着这一技术的推广，目前二手房市场普遍存在的通过“阴阳合同”偷逃税的现象，将受到较大程度的打击。
记者了解到，成都市明年将在全市范围内使用这一软件。该软件还将在两年内推广到整个四川省。而湖南湘潭市也正准备进行这方面的试点工作，江西省则将新余市确定为试点城市。按照《通知》，各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门都要选定一个城市开展这一工作，原则上应选择省会城市城区，也可以结合本地区房地产市场的特点及地方工作意愿，选择房地产市场比较发达、管理规范、征管能力强的城区。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
