[摘要] 被誉为中国房地产带头大哥的万科地产，首次出击商业地产就遭遇滑铁卢。万科在北京高调推出的第一个商业地产项目，被曝销售遇冷，被迫五折贱卖，随着这一消息曝光，商业地产拯救楼市的美梦也碎了一地。
（来源：国际金融报）被誉为中国房地产带头大哥的万科地产，首次出击商业地产就遭遇滑铁卢。万科在北京高调推出的个商业地产项目，被曝销售遇冷，被迫五折贱卖，随着这一消息曝光，商业地产拯救楼市的美梦也碎了一地。
但更让人担心的是，美梦之下，频频跟风上马的商业地产项目，今后的命运如何?
惨遭贱卖
从今年4月开始，北京万科高调宣布要向多元化发展，拓展商业地产。
数月后，万科推出其在北京的个商业地产项目万科五号公社。因项目配有中庭、花园、露台等设计，开发商最初主推低密度、花园式企业独栋总部办公概念，对外寻求整栋销售。
然而从5月开始，开发商突然改变计划，将楼盘拆散零售。7月11日，知情人爆料说，万科之所以要改变销售策略，跟销售冷淡有关。
记者调查得知，万科五号公社项目，实际是万科公园五号楼盘中的8号楼公共配套设施部分，位于北京市朝阳区甜水园附近，与今年宣布东扩的北京CBD区域相隔咫尺。该项目可销售面积约为7800平方米，共分割为46套，层高达到5.7米，为目前市面流行的LOFT产品，产权年限为40年。截至6月17日，仅仅售出4套。
这位爆料人告诉《国际金融报》，对外报价每平方米在5万元到6万元不等的万科公园五号(论坛 新闻)商业部分，实际成交价才2万多，也就3万多，相当于五折贱卖。
记者从特殊渠道拿到的数据显示，截至2010年6月中旬，万科五号公社所成交的物业，的一套单价为每平方米33873元，建筑面积为159.7平方米，签约日期为6月4日，物业位于8号公共服务设施的315号。
同为万科公园五号楼盘的7号楼住宅底商部分，成交价的一套也只有每平方米22156元，面积为107.59平方米，签约日期为5月24日，物业位于7号住宅楼312号。这个价格，连外界所知商业部分5万均价的一半都不到。
压力巨大
业内人士分析认为，万科公园五号项目商业地产之所以急于贱卖出售，或许是因为市场压力所致。随着北京市政府CBD东扩的实施，CBD区域今年将新推出12块土地，规划建筑面积达到186万平方米。如无意外，这些建筑将以写字楼与商业为主，并将于2011年底集中上市。
而根据戴德梁行统计数据显示，鉴于放缓的需求及市场大批的新增供应，北京甲级写字楼市场整体空置率在2009年第四季度上升至17.16%，且在年内第二季度录得19.17%的历史位。市场整体平均租金在2009年四个季度一直呈现持续下跌的状况，在、二、三、四季度，分别环比下跌6.97%、5.72%、1.92%和0.68%。至2009年第四季度，北京甲级写字楼市场整体平均净有效租金已同比下跌14.57%至每月每平方米人民币164.75元的水平。
空置率高企、租金水平低位徘徊，造成CBD区域写字楼市场低迷。众多业主不得不在租金和租约中作出让步，希望维持现有租户和吸引新租户。在这样的市场条件下，低价贱卖似乎是万科的惟一选择。
前路未测
一直专注于住宅地产并藉此获得地产江湖老大地位的万科，今年开始高调进军商业地产领域。北京万科毛大庆，投身万科之前便操盘过北京多个知名商业地产项目，如东直门的来福士广场，以及CBD的凯德置地广场。
6月22日，万科的城市综合体项目万科国际广场便在苏州举办了商业发布会。据万科披露，在今年4至5月间，万科已经开始在北京、西安、东莞和武汉，全力营造3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，总投资额高达百亿元。
但是到目前为止，万科在真正以商业地产面目上市销售的，只有北京的万科公园五号的商业部分。而从目前的销售业绩来看，无论是单独包装的万科五号公社，还是住宅底商部分，都遭遇了滑铁卢。或许万科的商业地产之路，还将面临诸多考验。
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新政以来，房价增幅放缓，甚至广州新建住宅出现环比下降的好势头。房企方面，上海地产商绿城地产也于近期高调学习恒大降价，更多的开发商步入降价的行列。但最最关键的是，这些现象的背后，是开发商在资金压力下的生存抉择。
上周五，央行发布的数据显示，5月份我国货币信贷增速均出现回落。在多重因素的影响下，国内流动性开始由松转紧，加之土地增值税清算在即，银行提高发放第三套房贷的门槛，招商地产、世茂股份的再融资方案相继夭折。而保利悄悄地四城拿地，新华都携百亿资金杀入房地产，看准行业洗牌的时机，大资本抄底行动已经开始。
开战吧，开发商们。
谁降价谁成交
就在开发商们为房屋业绩犯愁之际，上周恒大却在香港召开一个喜气洋洋的发布会，这个5月份销售额环比增长的大型房企的董事局副主席、总裁夏海钧表示，哪个企业先降价，那个企业就会占了先机。他还奉劝那些仍在“死扛”的开发商，“不降价或将面临资金链压力。”
恒大地产取得这样的销售业绩，与其5月6日推出的8.5折策略不无关系。根据公司统计，打折前每天的销售面积是9400平方米，打折后是2.2万/平方米，增幅达134%。
保持缄默的其他开发商们业绩则是一片惨淡。龙湖地产五月业绩环比锐减四成，世贸地产环比下跌40%，雅居乐环比下跌33%，更有富力地产同比下跌48%，万科今年5月销售面积及销售额同比减少32.6%和20.2%。
“在目前楼市调控背景下，其他的营销手段都基本失灵，降价成为开发商最有效也是最重要的营销手段。”中原地产市场研究部总监王世界认为，虽然每个楼盘项目的具体情况不同，但总体上降价幅度低于市场预期10%至20%之间的情况下，就会符合部分购房者的预期，而目前几个降价楼盘的销售效果都很不错。
市场态势的发展愈发证明了这一点，继恒大推出8.5折促销后，佳兆业也跟风打折，于深圳的三个楼盘推出110套8折特价房，赢得了较好的市场反应。根据深圳市房地产信息网统计数据，在打折促销后一周，佳兆业三楼盘上品雅园、茗萃园和金翠园的成交量迅速占据了深圳全市成交排行榜、第三和第四的位置。
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资金压力是开发商背后芒刺
房子没卖出去，这让开发商们回笼的资金减少，而流动性的收缩，更是掐住了开发商们的咽喉。
央行11日出炉的数据显示，5月末人民币贷款余额43.99万亿元，同比增长21 .5%，比上月低0.5个百分点。5月当月人民币贷款增加6394亿元，同比少增275亿元，较4月7740亿元的新增规模环比回落。其中，短期贷款增加334亿元，中长期贷款增加3087亿元，票据融资增加377亿元。
不单单是信贷增速的回落。欧债危机及人民币预期下降令热钱流出中国、央行年内三度上调存款准备金率、农行等大型股上市令资金需求上升、小银行为达贷存比要求积极吸存，大银行因存款截源开始暂停融出资金等诸多因素叠加，流动性开始由松转紧。
另一方面，国家税务总局2010年6月4日发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。作为税率较高的税种，土地增值税征收的“松紧”程度将对房地产商的盈利水平产生截然不同的效果，如严格征收，地产商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。相关分析显示，这一税负相当于销售收入的6%，对房地产公司的净利润影响达20%以上。
更可怕的是，即便是拥有上市公司融资平台的房企再融资也相继遭遇瓶颈。继招商地产撤销增发方案后，世茂股份再融资方案也将夭折。东方证券房地产行业分析师王树娟认为，跌破增发价格，以及楼市调控后国土部、证监会等部门对上市房企融资的审查收紧，是世茂撤销定向增发案的主因。在此背景下，行业老大万科去年底就制定的112亿融资增发预案至今仍还在万科的计划表上。在严厉的调控下，房地产企业在资本市场的融资会继续受到限制，除了证监会批准之外，国土资源部要批准，如果存在土地闲置问题，整个发行的可能性微乎其微。
针对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流调查报告显示，这21家企业去年一季度时有13家的经营性现金流为正，而今年一季度锐减至3家，其余18家均为负值。分析师认为，这表明开发商正遇到“入不敷出”的尴尬，“经营性现金流为负所产生的资金缺口，短期是靠流动资金来支撑，但新政调控使得市场销售持续低迷，加上地价上升和其他成本的增长，销售所得恐已无法支撑企业发展的资金需求。”
绿地降价 保利抄底战役已经打响
市场从来都是无情的，不管你愿不愿意，只有顺应潮流，才能生存和发展。上周，上海的地产商绿地集团成为继恒大后第二个高调宣布降价促销的开发商———其41个城市的100个楼盘进行全面优惠促销。此前，绿城净负债率由2008年末的140%下降为2009年末的105%，始终保持在高位，与此同时，绿地今年5月销售与4月相比，下降27%左右。
绿地的降价似乎更有标志性的意义。而随着绿地的加入，集体降价的范围次从恒大涉及的二、三线城市向一线城市蔓延。
有意思的是，行业老大万科如今态度依然暧昧。其他还眼巴巴望着万科再行动的房企们可能没料到，销售业绩创新高的恒大、高调一线城市降价的绿地、偷偷降价的万科，还有淡季逆市疯狂拿地的保利已打响了一场行业洗牌的战役。
调查数据显示，今年1～4月，保利在土地市场共投下159亿元，排名首位。5月份，保利仍旧保持一定的新增土储，共斥资约56亿，斩获了位于成都、上海、中山、南昌四城市的多幅地块。房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，在中国的房企竞争中，土地储备之争是核心之争，保利抢地的策略是对的。
战役已打响了。来自清科研究中心的统计数据显示，2010年5月中国并购市场上，房地产业共完成8起并购，并购金额2.41亿美元。与4月并购相比，数量翻番，占到5月中国并购案例总数的19.5%，在所有行业中排第二，仅次于能源及矿产行业。
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