[摘要] 据悉,这份报告对“北上广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析。报告指出,四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。以北京为例,3-6月份同比上涨幅度超过了18%,但是每月环比上涨幅度不到2%。
（来源：中国网）由住房和城乡建设部安排,其下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束,近日形成了初步调研报告并上交给了住建部。
据悉,这份报告对“北上广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析。报告指出,四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。以北京为例,3-6月份同比上涨幅度超过了18%,但是每月环比上涨幅度不到2%。
对于房租上涨的原因,报告认为除了季节性因素外,部分中介因为房屋买卖生意下降,从房主处房子做“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租,是主要城市房租上涨的主要因素。
值得注意的是,因为租赁全程代理业务,北京此前已经发生过“坚石案”,但是这项业务并没有被叫停,延续至今,成了中介推高房租的重要手法。
中低端住房房租上涨快
房地产经纪人学会的报告统计了4城市3-6月份房租价格变化后认为,3-4月份这4个城市房租上涨速度较快,5月份涨幅开始放缓,6月份房租已经开始出现下降。
北京一位房地产中介人士对记者说,大约一个星期前,住建部委托房地产经纪人学会对北京市场上房租变化情况进行调研。房地产经纪人学会选择了中原地产、链家地产和我爱我家地产三家中介商作为北京市场的调研对象。
在广州则选择了满堂红,上海选择了福美来,深圳选择了21世纪不动产。这些受命参与调研的中介公司,按照房地产经纪人学会的要求先后递交了一份自己的调研报告。
正是根据这三家房地产中介公司提供的数据,房地产经纪人学会所作的报告认为,1-5月,北京房租均有不同程度上涨,4、5月份上涨较明显。中原地产数据显示,4月环比上涨2.50%,同比上涨16.69%;5月环比上涨1.79%,同比上涨18.86%。
上海房屋租赁办公室及上海福美来的数据都显示,近期房租变化不明显,3-6月低档住宅房租环比平均上涨0.38%,同比上涨约4%。广州满堂红数据显示,3月房租环比上涨3.3%,同比上涨16.7%,4月环比上涨1.5%,同比上涨19.3%。5、6月房租出现明显下跌,5月环比跌幅达5.7%,6月环比下跌0.5%。深圳的房租自3月份以来,一直呈现了每月同比增长11%左右的增幅,但是环比每月的增幅,连续两个月在1%以内。
我爱我家副总裁胡景晖接受记者采访时表示,如果将北京的房屋按照月租金3500元进行划分,低于这个标准的为中低端住房,高于这个标准的为高端住房。长期以来,一直是中低端住房供不应求,高端住房供过于求。
上述报告也指出,虽然平均租金价格没有太大增长,而且6月份甚至出现了下降,但是中低端住房的租金上涨幅度过快,却值得注意。
链家地产分析师张月表示,北京普通住宅租赁供需比逐年递增,目前已达到1:4,而高档公寓则供过于求,供需比高达2.7:1。
毕业生、拆迁推高房租
房租价格上涨,给租房人群带来影响。上述报告指出,5月份,合租占租赁成交比例为10.4%,环比4月份提高4.4个百分点,高于去年平均水平3.5个百分点。
合租现象增加的背后,是中低端住房租赁市场交易火爆,随着传统的7月份旺季到来,很多大学毕业生需要租房,而目前的房租水平已经远远超过了大学新毕业生的工资水平。
6月份大部分高校的毕业生离校,外地生源在本市工作,一般会提前租住房屋。几方面需求的突然集中释放,造成部分外来人口聚居的热点区域的租赁房源严重供不应求,从而推动了房屋租金的加速上涨。
除了毕业大学生租房需求增加因素外,主要城市都有大规模城市拆迁改造项目,拆迁人群被动需要租房。
上述报告指出,近期租金涨幅较大的北京和广州都有大范围的拆迁项目。例如北京市海淀区和朝阳区为了建设中关村科技园和CBD,将位于区域内城乡结合部的村落进行拆迁,被拆迁的农民房中租住了大量外来人口。
广州市则正进行琶洲村、林和村、杨箕村、冼村这等位于市中心繁华地段的城中村拆迁改造,这些城市建设项目迫使聚居在城中村的部分外来人口转住到商品住房当中。
上述拆迁因素也造成了城市内个别区域房租上涨明显。
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上半年一线城市房租普遍上涨 北京涨幅近20%
6月30日，一家地产公布的上半年北京住宅租金情况显示，2010年上半年全市套均租金2792元/月，同比上涨18.5%左右。虽然有媒体报道，北京住宅租金近日略有下调，但难改上半年涨势。
同样，上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨，特别是进入5、6月以来，租金涨幅更为明显。
据分析，毕业生集中离校租房、楼市新政调控、长期相对滞后的租金补涨等因素叠加，共同推动了房租的上涨。
北京：租赁需求大幅攀升
“我挺后悔的，两个月前同等的单间比现在便宜至少100多元，当时我没租。”小江现在仍住在北京北五环外的小平房。
从2008年就从事房产中介的张女士说，“现在3300元左右的两居室，两个月前只要3000元左右。”而与去年同期相比，房租更是涨了不少。她举个例子说，“涨得多的，有个非毛坯的一居室，去年2500元，今年涨到了3200元。”
今年5月以来，一线城市住房租金价格出现快速上涨。据链家地产市场研究部统计，2010年上半年北京套均租金2792元/月，同比上涨18.5%左右。特别是房地产调控以来，租金上涨幅度较大。据统计，5月份，北京套均租赁价格为2885元，同比上涨19.8%。
虽然有媒体报道，北京住宅租金近日略有下调，但难改上半年涨势。
业内人士普遍认为，近期租赁需求大幅上涨是导致租金上升的主要原因。
首先，在严厉的房地产调控政策影响下，许多原本打算买房自住的人群选择暂时租房住，但租赁房源未见明显增加，供需关系改变推涨租房价格。
同时，近期房屋租金价格快速上涨有其客观原因。一方面，北京市常住人口数量增加促使租赁需求上涨，链家地产市场分析师张月说，2010年至少新增了12万人左右的租赁需求。
另一方面，应届毕业生产生的新增租赁需求同比增加。据统计，2010年北京地区高校毕业生21.9万人，预计新增住房需求就达8万余人，这加剧了近期市场租赁需求的增长和价格上涨。
张月认为，随着市场对新政的不断消化，由买转租的人群将逐渐稳定，高校毕业生的集中租房需求也将在三季度逐渐减弱，租赁市场不会再出现近期这种集中放量、价格快速上涨的景象，无论是租金涨幅还是市场表现都将变得更加温和。
广州：房租补涨趋势明显
最近，广州各区房屋租赁价格接连“撑竿跳”。
满堂红统计数据显示，今年5月份的广州房屋租赁成交宗数比4月份增加了20.4%，单月租金同比上涨了10.9%，达到30.44元/平方米·月，部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁，租金同比上涨约20%；而2008年和2009年两年，广州住宅平均租金涨幅分别只有3.3%和2.5%。
满堂红研究部高级主任肖文晓表示，近几年广州房价出现大幅增长，但租金却远远跟不上房价上涨的步伐，当前房租补涨的趋势明显。
广东中原地产研究部经理李毅华认为，除开补涨的因素外，还有两点不可忽视，一是大学毕业生集中离校找房子；另一是今年上半年广州启动冼村、杨箕、林和等城中村改造，过去在此栖息的十数万外来白领急迫寻找新住所，由此打破原本相对平衡的房屋租赁市场。
记者走访广州多个区域地产中介，租金上涨已经代替房价飙升，成为房地产市场热点，而且这个趋势越来越明显。有机构预测，今年广州房地产租金涨幅很可能突破20%。
租金飙升对普通工薪阶层和城市白领的冲击不可小视。广州房地产专家、寒桐咨询公司总经理韩世同表示，面对这种情况政府应尽早介入，通过推出公租房等方式，以及采用一些宏观调控措施等形式，引导房租价格走向合理的区间，稳定房地产租赁价格，这也是地方政府稳定房价的重要内容。
上海：买卖租赁冰火两重天
记者从多家房屋中介门店获知，近期上海房屋租赁价格均有所上涨。7月1日，上海房屋租赁指数办公室发布的信息也证实了这一点：6月，上海房屋租赁指数为1227点，较上月上升6点，环比上涨0.49%。低、中、高端市场全线飘红，且呈现近来少有的快速上涨之势。
新政实施两个月后，上海的房屋买卖市场呈现“冰封”状态，而租赁市场出现租金加速上涨之势，连续两个月指数涨幅超过0.4%。
上海房屋租赁指数办公室有关人士认为，租金涨价是由于四种因素叠加造成的：一是传统旺季到来，毕业生租房历来是6、7、8三个月租赁市场的重头戏；二是房价高企，分流出不少购房需求以租赁过渡；三是去年买卖市场活跃，但租金涨幅相对滞后，由此引发今年的补涨行情；四是随着房产税推进呼声越来越大，房东提前把持有房产增加的成本转嫁到租金上。
在上海联洋社区，汉宇地产的陈先生告诉记者，“与去年底相比，可能有5%的涨幅。”据陈先生介绍，一些机构出手租房给来沪参观世博会游客。而在世博园区周围，短租需求更是火热，一些楼盘的短租租金上涨超过了20%。
相对于高档的联洋，位于上海市东北的老社区虽然档次不高，但同样受到租赁市场青睐。中原房产的经纪人小王介绍道，“这里相对成熟的交通配套，以及合适的价格，对刚进入职场的毕业生来说，压力较轻。”由于需求增加，这些低端住宅的租金也全线飘红，“我经手的房子租金比去年底上升5%，有的一室户甚至上升了近10%。”
深圳：不同区域房租涨幅不一
楼市调整政策出台以来，深圳楼市交易量迅速下滑，但租赁市场却出现较大起伏。记者多方了解到，目前深圳楼市在普遍上涨的同时，不同区域房租上涨幅度不一。
据深圳二手楼网站统计数据显示，5月份深圳六个区的二手住宅租赁环比上涨不一：福田区的租赁挂牌均价4335元/套，环比上涨8％；罗湖区环比上涨3．5％；龙岗区环比上涨4．6％；宝安区上涨3．4％；而南山区和盐田区则基本保持平稳。
据房屋中介介绍，目前深圳繁华旺地，房屋租金普遍涨了5％—10％，有些地段甚至上涨了10％—20％。关内及靠近关口的一些区域涨幅较大，偏远区域基本变化不大。深圳中原地产预测，今年全年深圳二手住宅租赁价格将上涨10%—20%，未来深圳房屋租金每年还将有5%—10%的涨幅。
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