[摘要] 6月25日是第20个全国“土地日”，国土资源部部长徐绍史25日在第20个全国“土地日”主题纪念活动上表示，节约集约用地，是破解当前“保障发展和保护资源”两难命题的重要出路，要加快建立激励约束并重的节约集约用地新机制，实行差别化的土地供应政策，优先保障基础设施项目和民生项目用地。
6月25日是第20个“土地日”，国土资源部部长徐绍史25日在第20个“土地日”主题纪念活动上表示，节约集约用地，是破解当前“保障发展和保护资源”两难命题的重要出路，要加快建立激励约束并重的节约集约用地新机制，实行差别化的土地供应政策，优先保障基础设施项目和民生项目用地。
今年“土地日”的主题是：“土地与转变发展方式——依法管地，集约用地”。徐绍史说，中国人地矛盾十分突出，土地问题始终是现代化进程中带有全局性、根本性、战略性的重大问题。改革开放以来，从以家庭联产承包责任制发端的农村土地改革，到日新月异的城市建设，我们创造了连续三十多年高速增长的经济奇迹，最深刻的动因源于土地，最强大的支撑来自土地。在看到中国经济高速发展的同时，也必须清醒地看到，我们为此付出的巨大的资源、环境代价。
徐绍史提出，节约集约用地，是破解当前“保障发展和保护资源”两难命题的重要出路，也是促进经济发展方式转变的重要手段。我们要加快建立激励约束并重的节约集约用地新机制，实行差别化的土地供应政策，优先保障基础设施项目和民生项目用地，严格限制“两高一资”、产能过剩和重复建设项目用地，切实保障自主创新和战略性新兴产业用地，以土地利用结构调整促进经济结构调整，以土地利用方式转变促进经济发展方式转变，走出一条节约集约利用土地的新路子。
徐绍史说，依法管地用地，是落实最严格的耕地保护制度，坚守18亿亩耕地红线，维护国家经济安全和社会稳定的重要保障。要加快构建耕地保护和土地执法共同责任机制，加快构建国土资源“一张图”和综合信息监管平台，加快构建“天上看得见、网上查得实、地上管得住”的土地执法监管新格局，依法查处违法违规用地行为，依法追究违法违规用地责任。(来源：中国新闻网 阮煜琳)
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土地“招拍挂”制度改革正衔枚疾进。
日前，国土部召集的15个城市土地储备中心负责人参与“创新房地产用地有偿使用方式暨完善土地招拍挂制度专题研讨会”，进行经验交流。
一位参加上述会议的地方土地储备中心负责人介绍，此次会议可以看作国土部对地方试点改革土地“招拍挂”制度的一次调研。
据参加了会议的中国社科院城市发展与环境研究中心副主任魏后凯透露，差别化政策已经成为土地“招拍挂”制度改革的核心。
魏后凯称，保障性住房和商品房住宅用地出让要实行差别化政策；工业用地和房地产用地出让要实行差别化政策；房价上涨过快的城市和房价上涨不快的城市也要差别化对待。
今年3月份以来，土地“招拍挂”制度改革工作快速推进，部分城市已经开始试点“招拍挂”制度改革，国土部此次性研讨会议召开，在于将各地已经开展的不同做法进行总结、规范，交流各地探索实践情况和创新建议措施。
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差别化策略
相比协议转让土地的出让形式，魏后凯认为“招拍挂”制度有利于提高土地出让效率，又能有效防止权利寻租等腐败问题，具有很大的进步性。
但是，随着土地价格飙升，“招拍挂”制度的价高者得原则备受诟病。
魏后凯认为，长期来看，土地价格都是上升的。部分地区因为政府推动等因素而导致地价暴涨，频现“地王”，是一刀切式利用“招拍挂”制度的结果，并不是“招拍挂”制度本身的问题。
魏后凯表示，完善土地出让“招拍挂”制度要进行差别化的政策，区分保障性住房用地和商品房用地。对于保障性住房用地采取协议划拨等方式，以降低企业土地成本负担。同时，要区分工业用地和住宅用地不同情况，采取不同的“招拍挂”出让方法，杜绝一刀切式的方法。
除了差别化政策，如何在稳定地价的基础上扩大房地产用地供应，加快政府土地一级开发能力和土地供应能力，也成为与会代表讨论的焦点。
从2009年开始，地方政府从银行获得了大量的土地储备开发贷款，由政府垄断的土地一级开发开始盛行，政企合作模式的土地一级开发比例降低。
一位参加了上述国土部会议的专家对记者表示，改革和完善“招拍挂”制度，就是要在“招拍挂”这个相对公开透明的制度基础上，打破政府在土地一级开发领域的垄断，加大民营企业介入土地整理开发的力度。
在国务院发布的鼓励民间投资的“新36条”也提出，“鼓励民间资本参与土地整治开发”。
北京大岳咨询总监李伟表示，土地“招拍挂”制度改革的核心是解决高地价的问题，但是不容忽视的一个问题是，目前大部分地方政府土地一级开发都是采取银行贷款或者“招拍挂”的方式确定一级开发承担者。土地“招拍挂”制度改革，要从土地一级开发开始。
6月11日，北京新鸿基盛城置业和美国洛克菲勒成员罗斯洛克公司在北京签约青龙湖国际文化会都项目，计划7年投资500亿元，共同建设253.6万平方米的新城。
李伟表示，这种企业和政府联合开发的形式，有利于土地一级开发快速推动，又能降低政府垄断的土地开发成本，既能保证土地供应，又能解决地价高企的问题。
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试点淡化价格竞争
根据国土部的部署，“招拍挂”制度改革试点城市将采取“综合评标”、“一限多竞”等办法实现对高价地的抑制。
记者从上述国土部会议上获悉，目前试点城市将采取“综合评标”、“一限多竞”等办法限制地价取得了一定的成效。不过，参与试点的各个城市做法不尽相同。
上海土地招拍挂出让制度改革的风向标上海莘庄地铁地块大型综合性地块的招标直接以评标结果决定土地中标人。莘庄地块挂牌文件规定，由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。价格将不再是竞得地块的决定性因素，而同时，建设规划方案等将成为更加重要的因素。
李伟分析，上海的思路是“一限多竞”。企业除了要竞争地价外，还竞争设计方案、绿化等多项工作指标。
北京土地储备中心则是采用“综合评标”模式。严格考核投标者的资格，设定合理的价格区间，降低价格在投标过程中的决定性作用。
北京市试行“不设评标委员会”的招标方式，引导企业理性参与土地竞买。试点采用“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的方式，抑制地价和房价的过快增长。
魏后凯认为，改革和完善土地出让“招拍挂”制度，应该坚持多样化的原则，允许各地政府按照自己的特点制定相应的土地出让方式。同时，还要坚持规范化的原则，将招拍挂制度中的一些合理因素，从中央层面确定下来，以保证政策的连续性。同时，还要坚持长效化原则，土地“招拍挂”制度改革政策设计当中，要安排一些长期有效的政策，防止政策波动。
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据悉，国土资源部（下称“国土部”）近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此项调研颇为引人关注。
主要调研土地成本
一名接近国土部的人士对本报记者表示，商品房成本调研是国土部门的一项例行工作，近几年都曾作过类似的操作，但主要是着眼于地价因素在房价中的占比等，今年把这项工作写入了正式文件之中。
国土部要求，上述35座重点城市需定期完成商品房成本构成的调查数据采集、整理与上报，此项工作的技术承担单位要在今年7月15日前提交商品房成本构成调查表。
去年年中之际，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。
房地产行业是不是暴利行业的争论一直都引发热议，房价的真实成本对于公众来说始终是一个难解之谜。
万通地产董事局主席冯仑去年曾公开表示，房地产开发商的平均资产率达不到5%，华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。
不过，2009年一个不争的事实摆在面前：越来越多的资金，包括中央企业，正在通过各种途径涌入房地产业。有专家曾指出，如果房地产业利润像开发商自己说的那样低，为什么会有如此之多的企业都想进入这个行业？
但在从业者对商品房成本讳莫如深的背景下，上述这种看似合情的分析总是缺乏具体的数据佐证。
公开商品房成本并非没有个案。早在2005年，福州市物价局在率先公布了该市商品房的社会平均成本，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，的约为20％，的超过90％。
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是否存在暴利频引争议
除了有助于证明开发商是否获取暴利外，探究房价成本在政府调控楼市的背景下有着更深远的意义。
去年两会期间，工商联曾递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例，达到58.2%。此报告直指地方政府成为房地产业十年高速发展的受益方。
此报告将房价之高的根源归因于地价，从而引发外界对于土地部门调控不力的批评。
而国土部去年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。
不过，鉴于2009年开始的地价过快上涨走势，国土部也通过改革和完善土地招拍挂制度，以及增加土地供应等多种手段来稳定土地市场。
国土部部长、国家土地总督察徐绍史近日在“未报即用”违法用地清查整改情况通报会上透露，为了积极参与房地产调控，将坚持和完善土地招拍挂制度，“我们已经做了一个试点方案。”
上述人士表示，此次调研重点城市商品房成本，除地价因素外，也希望通过一些中介评估机构，调研重点城市商品房建造、税费等方面的成本。
外界分析，在新一轮的房地产调控中，国土部的此项调研将为下一步的决策过程提供数据参考。国土部此前也多次表示，地价监测工作是土地参与国家宏观调控的重要技术支撑。
5%、8% VS 暴利
房地产到底是不是暴利行业？万通地产董事局主席冯仑曾表示，开发商平均资产率达不到5%，华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。
23.2% VS 58.2%
去年两会期间，工商联表示一项调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例，达到58.2%。而国土部去年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%
附表_35座城市一览
北京 天津 上海 南京
杭州 宁波 广州 深圳
重庆 武汉 长沙 石家庄
太原 银川 沈阳 大连
长春 西宁 合肥 福州
厦门 南昌 济南 青岛
郑州 南宁 海口 成都
贵阳 昆明 西安 兰州
哈尔滨 呼和浩特 乌鲁木齐
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