[摘要] 国务院国资委对78家非地产主业央企加速退出地产业的要求,引来业内人士一片热议。一些专家认为,此举有助市场降温,但房地产业问题较为复杂,市场对这些央企退出的效果不可奢望过高。
“有助市场降温但不可奢望过高”
国务院国资委对78家非地产主业央企加速退出地产业的要求,引来业内人士一片热议。一些专家认为,此举有助市场降温,但房地产业问题较为复杂,市场对这些央企退出的效果不可奢望过高。
有助于有序竞争
北京大学房地产研究所所长陈国强对中国证券报记者表示,78家非地产主业央企退出地产业,至少会使去年以来土地市场过于火爆的情况有所降温,从而间接对房价快速上涨的势头有所遏制。“这一轮房地产大牛市与各地接连不断的地王是分不开的,而很大比例的地王与央企的参与又是分不开的。”
根据北京大学房地产研究所的统计,2009年前十大总价地王中,有8家被央企(或国企)拿走;前十个单价地王中,亦有8家为央企(或国企)所创造。
中国房地产业协会秘书长朱中一表示,主业非地产的央企退出是个好事,由于央企资金实力相对雄厚,在拿地时容易推高地价,国资委的这项举动有助于市场的有序竞争。
齐鲁证券涂力磊指出,此举一方面有利于进一步整顿房地产市场,防止不了解地产市场的资金过度参与地产投资,造成行业秩序混乱、泡沫过大;另一方面,也有利于以地产为主业的央企做大做强。
不过,陈国强分析,国资委的禁令短期内恐难立竿见影。78家央企已经或多或少进入房地产业,有的拥有不少存量土地资源或房地产项目,最后如何退出,退出的效果如何,还有许多不确定因素。“各企业15日内拿出的方案能否落实,可否执行尚待观察。”
涂力磊认为,要进一步防止该78家央企突击拿地或者低价处理手中地产资产等现象的出现。
此外,陈国强指出,国资委禁令的生效,除了取决于企业的执行、落地情况之外,还取决于国资委有无监管机制,有无具体措施和手段约束这些企业进入房地产。
目前为止,只有中远集团一家央企确定了退出的时间表。
对楼市影响有限
“不要指望这能解决央企拍出天价地的问题”,地产大鳄任志强的一句话代表了不少人士的看法。他们认为,即便78家央企真正退出,对房地产市场的影响也不会太大。
朱中一表示,退出来的央企不是以地产为主业,占房地产市场的份额不大,仍有16家主营业务是房地产的央企存在,他们都实力雄厚且国资委还要求其做大做强,因此该政策对今后房地产市场走势影响不会太大。
不少业内人士认为,我国房地产市场的问题是,土地出让金是各级政府的重要财政来源,加上土地招投标制度的不合理,才导致地王辈出,地价推高房价。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,央企经营只是房地产问题当中的一个方面,房价问题是由供求关系决定的。由于土地供应和房屋供应目前为止还存在很大缺口,造成土地供应的紧缺和房屋供应的紧张,这是导致房价上涨的主要原因;而造成现在供应不足、投机性需求旺盛的原因包括许多深层次问题,比如土地制度问题、财税体制问题、金融方面的问题等。
陈国强也认为,央企的部分退出一定程度上有助于给土地市场降温,但不可对此指望太高,在土地供不应求的情况下,退出并不能根绝地王的出现,更不能解决整个房地产行业的问题。
陈国强指出,现在政府也在采取一些措施来调控房地产市场,最基本的是需要增加供应,包括加大保障房和普通商品房的供应,以调节房地产市场的供应结构;另外则是需要大力抑制投资、投机性需求,从而有效化解住房市场长期存在的供给矛盾,以遏制房价的过快上涨。“单项举措很难改变房价中长期上涨的趋势,这需要长期的、多方面的努力。”(中国证券报 王锦)
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78家央企退出房地产,既不是迫于舆论压力,也不是做做样子,而是在嗅到危险气息后的主动离场。当人们还在为“真退出”还是“假退出”打口水战时,楼市“去泡沫化”进程已经开启。
国资委“禁令”出台一周,有人拍手称快,认为央企是炒高房价的始作俑者,楼市就此将崩溃;有人认为“强令”央企退出房地产调控过度,有违市场化原则;更多的人则怀疑调控效果,认为房价难以下降。总之,市场无一例外地将此看作楼市调控政策的延续。
实际上,自从去年年底楼市调控政策频出以来,房地产业就已经被贴上了“高危”的标签。一些央企从房地产撤出,与其说是一种调控手段,还不如说是在风险显现之前的提前离场,是典型的顺势而为的市场化选择。
央企争“地王”,客观上抬高了“地王”周边的房价,但央企不是楼市泡沫的根源。楼市泡沫早已出现,而央企争“地王”是在2009年这一轮泡沫中才出现的。一大批主业与房地产毫不相关的企业抢地,其背后所折射出的纯粹是资金逐利的本性,是其轻易获得下浮10%利率的低成本贷款所显示出来的先天优势。
此外,批评央企争“地王”的声音已持续快一年了,监管部门此时才出政策,其出发点显然不仅是调控楼市,更多的是规范地产投资秩序,保护国有资产安全。温家宝总理23日在国务院第三次廉政工作会议上指出,规范国有企业在房地产领域的投资行为。这种提法透露出调控的范围已从央企扩大到国有企业,值得关注。
作为本轮泡沫中的主力,央企退出房地产的举动,已发出楼市“去泡沫化”的信号。
监管部门对风险的判断是深思熟虑的。当前楼市面临的政策风险、资金风险、泡沫风险,已成为压在房地产市场肩头上的“三座大山”。
从政策上看,虽然在刚刚结束的两会上并没有如预期中推出暴风骤雨般的二轮调控措施,但民众对高房价的质疑实际已把调控政策“逼”上日程。从去年年底以来连续出台的一系列税收、土地政策,很多还处于从中央到地方的落实阶段,未来这些政策如一一兑现,其对房地产市场的影响不容小觑。
例如,国土部要求今年政策性住房用地要占住房建设用地70%,且要落实到拟供地块上。而2009年北京计划政策性用地占比仅46%(实际执行数至今未公布)。再如,可查的数据显示,截至去年8月,保障房建设投资仅完成去年年初计划的23.6%。如果70%政策性住房用地政策真正落实,其冲击力可以想象。此外,物业税会否出台、招拍挂制度改革等都是未来房地产市场所面临的来自政策的不确定因素。
从资金上看,涉及房地产的消费和开发贷款、房企资本市场融资、地方融资等都已被监管部门“点名”,要求高度重视这些资金背后所蕴藏的风险。国内约四成甚至更多个人住房贷款利率已上调。去年房地产市场的繁荣是建立在2.5万亿元个人住房信贷、6000亿元房地产开发信贷以及从难以查清的其他渠道进入楼市的信贷资金基础之上的,今年失去天量信贷资金的支撑,房地产市场的繁荣也将难以为继。
此外,今年加息的风险也将增加房地产开发成本。目前利率水平处于历史相对低位,有较大的上调空间,房地产作为高负债率行业,利率风险不容忽视。
从泡沫风险来看,房地产面临的形势尤其不容乐观。去年很多城市城区房价涨幅超过50%,不仅在中国,这一景象在世界历史上都很难看到。从陆续披露的上市公司年报中,不少房地产公司都认识到目前价位已偏离购买力太多,投资因素已远超实际购买因素。
有研究机构根据房屋租售比、投资性购房占比、房价收入比、房价与GDP涨幅比四指标来衡量目前京沪深楼市泡沫化程度,结果显示,三城市租售比达到国际水平的4-7倍,投资性购房占比全部过半,房价收入比全部超过15年,房价涨幅均超过GDP涨幅5倍。泡沫化已走到危险边缘。
从以上因素来看,央企撤出房地产市场有利于国有资产安全和市场的稳定,但其以禁令的方式实现,也反映出楼市泡沫的严重程度和市场主体的盲目与疯狂。尽管目前只有一家央企明确提出退出时间,但相信未来会有更多的央企意识到监管层出重拳的良苦用心,主动离场将成为理智的选择。
目前讨论部分央企退出房地产能否遏制新“地王”已无太大意义,毕竟政策出台针对的是房地产市场所蕴涵的风险,而这一风险信号才是最值得警惕的。
央企要离席了,留下谁来埋单?（中国证券报）
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