[摘要] 面对疯涨的房价，中央终于动手了，而且一出手就是一套组合拳。营业税优惠政策取消、开发商拿地首次缴款比例不得低于50%、二套房首付不得低于40%……看来是要动真格的了，但也有细心人发现，在新政VS高烧的武汉楼市中，有的是刚好力度“用在刀刃上”，掷地有声收效甚好；而另外的几招，则是重拳打在棉花上，反应平平……
编者按：2009岁末至今，从开发商拿地首付到二套房贷、从二手房营业税到存款准备金……调控楼市的新政此起彼伏，让人眼花缭乱。有业内人士曾说，2009年岁末-2010年年初是群魔乱舞的房地产“真空时代”：旧政终结、新政未出；大佛未降、小妖当道。然而细究楼市新政的来龙去脉，会发现从“国四条”的出台到“国11条”的完善，都是一脉相承的。政策贯彻始终的重要目标是什么？重点打击的是哪类购房人群？对后市的影响有多深远？本期深度报道105重在盘点在“国4条”大背景下，政府调整政策推进的轨迹、武汉房价和成交量上凸显的“敏感性”以及对未来武汉楼市的走势分析。
面对疯涨的房价，中央终于动手了，而且一出手就是一套组合拳。营业税优惠政策取消、开发商拿地首次缴款比例不得低于50%、二套房首付不得低于40%……看来是要动真格的了，但也有细心人发现，在调控新政VS高烧的武汉楼市中，有的是刚好力度“用在刀刃上”，掷地有声收效甚好；而另外的几招，则是重拳打在棉花上，反应平平……
【解读新政】保障性住房反复重申 经适房上市冲击成交均价
在“国11条”和“国4条”里，保障性住房被反复重申，显示政府打击高房价的决心。
“国11条”之（一）1. 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 2. 增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率。
（四）加快推进保障性安居工程建设：9. 力争到2012年末，基本解决1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 10. 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。
“国4条”之（四）提及要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
>>>打击对象：武汉高房价
>>>本地动态：经适房大量入市 武汉楼市量涨价跌
本周的成交量虽然超过了2009年全年的单周成交量的纪录，但并不完全都是商品房的功劳。2009年6月份，“六连号”弊案发生前，江城仅销售经适房7604套，弊案后一直停供经济适用房，直至最近才重新恢复供应，这意味着去年积压着的1.1万多套经适房要在今年内集中销售。近期的经济适用房大量入市，难免对市场的成交量和成交价形成一定的冲击。
本周的成交均价为5354元/平方米，环比出现了8.68%的降幅，这两周的成交均价骤降至6000元/平方米以下，并非市场趋冷导致的项目降价，而是由于停止供应接近半年之久的经济适用房在近期大量入市，成交均价很低，拉低了全市的交易均价。就商品房市场而言，各项目在需求旺盛的情况下，没有采取降价策略，许多开发商反而继续抬高市场报价，极端逐利的心态暴露无疑。
【小编点评】回顾“国四条”出台至今，虽然“增加普通商品房有效供给”和“推进保障安居工程建设”两项尚未有相关调控政策出台，但在“国11条”和“国4条”里反复重申，显示中央对抑制当前房价不理性上涨的决心。从武汉上周的成交数据和成交价格来看，经适房对商品房价格的冲击力度虽然有限，但效果明显。
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【解读新政】国11条严打存款准备金上调 武汉刚需为主流
“国11条”之（二）即合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求：3. 加大差别化信贷政策执行力度。4. 继续实施差别化住房税收政策。
中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2008年6月份以来再度动用这一紧缩型货币工具，全球市场立即作出反应，股市跌幅普遍扩大，原油价格一度大跌1.5%，13日，沪深两市低开逾2%。
>>>打击对象：投资投机型购房人群
>>>本地动态：政策风雨欲来 武汉刚需仍为主流
价格微跌，销量大涨。1月前两周的楼市，延续此态势。数据显示，1月前两周，全市商品房成交均价的降幅均在2%以内，而销量涨幅，首周达88.87%，第二周为41.32%。
新政的适时推出，加紧了部分地产企业推盘的步伐。“与政策赛跑，能跑多快就跑多快。”—位本土地产企业负责人表示。然而，加推的楼盘，多为地处近郊的物业，其抛售行为，拉低了成交均价，而中心城区的楼盘，并无大动作。11条新政，加上今年首次银行准备金率的上调，楼市风雨，必将到来。但也要看到，风雨到来前，武汉房价仍将挺住。
分析前2周全市商品房的成交情况，主要集中在关山、金银湖片区。此2个片区的共性是，供应量大，价格适中。拎出2个版块加推热销的楼盘，其销售均价不但没有降，反而呈小幅上涨的态势。正是因为近郊版块的热销，中心版块的冷静，才导致了1月前2周全市商品房成交均价的下滑。
中心城区楼盘，更无降价意愿。“即使是在行情最不好的2008年，楼盘销售也并未受到很大打击。锦绣长江面向的，是高端客户，其对于政策的免疫力最强。”武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司邵亮说，“楼盘不会因为新政而降价。”接受采访，遍布三镇的其他楼盘大多表示，政策对武汉楼市行情有影响，选择降价，不可能。
【小编点评】保障房的大量上市，让武汉楼市成交均价出现一定程度的下滑。但就开发商而言，政策出台初期效果尚未显现，因此更多的开发商采取坚挺房价并观望的态度。这也不难理解为什么会有部分开发商先提价后再让利的举措了：如果后市行情依旧红火，则房价会持续高位运行；如果后市观望气氛浓厚成交惨淡，则推出优惠，吸引刚需。
【解读新政】营业税优惠终止 二手房市场效力渐显
国务院总理温家宝2009年12月9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，规定二手房交易营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
另外，自2010年1月1日起，个人购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；超过5年免征营业税。也就是说，09年的营业税优惠政策变了个样保留下来了。二手楼市悬起来的心落地了。
>>>打击对象：投资性炒房客
>>>本地动态：营业税“浇油”武汉二手房提前爆棚成交量增五成
二手房交易营业税征收期限由2年恢复到5年的消息，为我市已非常火爆的二手房交易“浇了一瓢油”。昨日(12月10日)，记者在市房地产交易中心及各房产中介了解到，今年二手房交易峰即将到来。
昨日下午4时，记者在武汉市房地产交易中心看到，咨询、交易、领证的市民挤满了大厅，交易窗口排起长队。工作人员介绍，截至当时仅办理交易过户就已经发了124个号牌，等待办理交易的还有17人，“近段时间的交易量还在不断增加”。
武汉顺驰、百居易、华明达、21世纪不动产等本地主要房产中介公司都反映，从前晚到昨日，电话咨询和顾客进店量都明显上升，尤其是那些房产办证时间超过了2年但不满5年的房主，更为急切。
据统计，11月我市城区二手住宅共成交了3219套，比10月增加1161套，增幅为56%，其中60~90平米的户型成交量占到总数的近五成。
武汉炒房投资客开始退市
1日起，二手房营业税新政实施后，不少炒房投资客选择放弃购买。昨日，记者从多个楼盘证实，眼下，投资买房的人很谨慎，只看不出手，投资买房的比例不到两成，去年最火的时候超过五成。
去年7月，在房价高涨时，投资客蜂拥而至，售楼部排队和摇号场面频频出现。到了9月、10月，城区不少楼盘投资购买比例高达五成，买房人中多是买二套甚至三套房。
但随着价格跳涨，不少投资客选择退市，开始抛售手里的房子。去年11月和12月，我市二手住宅共成交3219套和4885套，较前月上涨50%以上。21世纪不动产、华明达等中介的统计显示：在国家调控信息放出后，大量的投资客在11月、12月抛售手头房子，也刺激了二手房成交量大幅上升。
据分析，房价持续高位运行，楼市调控趋紧的信号越来越多，一些投资客不敢人市的同时，一批投资客开始悄然“退场”。
【小编点评】2009年岁末至今，二手房营业税的出台时间和细则是最完善、同样也是给市场带来最显著效果的调控政策之一。早在09年12月9日，营业税优惠终止就放出风声，一时间引发二手房交易爆棚，武汉二手房成交量一时间暴增5成；2010年1月1日新政开始实施后，二手房市场瞬间冷场，紧随的则是投资客退出。武汉，仅仅是的一个缩影而已。
【解读新政】拿地首付不低于50% 何时能落到实处？
09年12月17日，国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》则明确，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，而如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
>>>打击对象：囤地开发商
>>>本地动态：新政后武汉10块地首拍全成交 22亿拼抢暗藏杀机
经过45举牌，于不急不慢中，万科房地产公司昨日以13.58亿元拿得当日10块地中的“老二”——武汉经济开发区内320亩土地。至此，万科在武汉的布点覆盖了最后一镇汉阳。
拿到的地块是武汉经济开发区中心地带，配套成熟，且西临神龙大道、北靠三角湖路，临近用地的轨道交通3号线即将开建，进出城市中心方便。6家开发商争夺，最后楼面地价从1471元涨到每平方米2545元。统计显示，11月沌口片区住宅的销售均价为4876元/平方米。万科的进入，无疑会助推武汉开发区的房价。
与大牌开发商的“志在必得”心态不同，本地一些中型开发商开始为拿地担忧。业内评价“这种没有火爆的争夺下，其实暗藏杀机”，一家今年下半年场场都参与争夺的开发商向记者透露，由于中心城区供应的有效地块少，80—100亩的合适地块不多，武汉土地市场存在着“结构性供地不足”。致使一部分开发商面临开发链上的“地荒”。据悉，武汉一些小开发商在自行消亡，一部分中型开发商将战场转到了周边中小城市和远城区，开发市场正在重新洗牌。
近日，国家5部门出台新政“拿地首付不低于50%”，武汉尚在制定相关的地方之规。业内说，如果真正执行全部土地出让价款一年付清，开发商拿地的难度会更大。昨日市土地交易中心挂牌土地10块，全部成交。面积1016亩，金额22亿元。
【小编点评】开发商拿地首付50%这一政策的提出实际上对大牌房企的作用只是“毛毛雨”，如武汉万科在此番拿地中的心态就颇为自得，而本地的一些中型开发商却开始担忧。但不管怎么样，作为政府调控的“拳”具体实施时间至今悬而未决，让人捉摸不透。当然这也只是初期症状，后效如何，仍待观察……
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