疯涨势头缘何不减?三大因素导致房价居高不下

——搜房网独家专访武汉大学经济与管理学院教授曾国安

房地产门户房天下  2009-08-21 10:31

[摘要] “商品房价格长期高位运行，既损害了消费者的利益，也不利于产业升级。”武汉大学经济与管理学院教授曾国安表示，保证市场平稳有序的运行是政府的职能所在，但是，解决高房价泡沫的问题并不是政府是否应该出台政策进行调控的问题，而是如何选择合理的调控政策工具和如何把握好调控力度，最终使调控有效的问题。

“商品房价格长期高位运行，既损害了消费者的利益，也不利于产业升级。”武汉大学经济与管理学院教授曾国安表示，保证市场平稳有序的运行是政府的职能所在，但是，解决高房价泡沫的问题并不是政府是否应该出台政策进行调控的问题，而是如何选择合理的调控政策工具和如何把握好调控力度，最终使调控有效的问题。

武汉大学经济与管理学院教授曾国安

通货膨胀时期 买房是保值的重要手段

热钱暗流涌动，股市楼市疯涨，通货膨胀成为近期业界的关注焦点。此时出手入市能否保值？曾教授表示：“一般而言，在通货膨胀的条件下买房子自然是保值的重要手段，这和购买其他实物商品一样并没有多大的不同，只是住房价格高、流动性比较低而已。但是必须注意并非所有房产都能实现保值，因为住房是不动产，其价值未来的变化与所处区位、灾害事故等多种自然与非自然因素的影响。”

当然，作为普通老百姓而言，追涨买房到底值不值？曾教授也给出了自己的意见：“这是任何消费者个人都可以自主选择的。如果不愿意把更多的钱变成转头和水泥，自然可以选择其他的消费；如果愿意一辈子租房，自然也不用考虑这个问题。但如果你要拥有享有自有产权的住房，只要地理位置、面积、结构、建筑质量、居住环境、楼层等合适，而你又有购买能力，就可以购买。谁也不知道将来房价的止跌点和峰值。一个人都不买房，房价自然不会上涨，只有一个人买房，房价也不会上涨，但大家都抢着买房，房价肯定就会上涨。单个人的行为支配不了市场，可是你也不知道别人的行为选择。买房决策如果像买家电一样，市场就应该不会出现不理性的波动了。”

政策扰市 房价缘何居高不下？

二套房贷紧缩，宽松的政策环境已然释放出调控信号。政府已经着手对市场进行干预，为什么房价疯涨势头不减？对此，曾教授从三大方面进行了解释：

“从供给方面来看，主要有以下几个方面的原因：（1）住房建设的土地供应制度。住房建设用地实际上是政府“专营”，土地出让金是地方政府的重要的财政收入来源，虽然不能说地方政府有追求利益化的行为倾向，但现行的招拍挂制度客观上造成了住房建设的土地成本过高。（2）房地产税费制度。房地产行业的搭车收费和税收项目很多，由此抬高了成本。（3）建筑成本。建筑材料、建筑人工成本等上升较多，推动了成本的上升。（4）发展商的利润目标。由于土地供应的垄断性以及其他管理制度，使得发展商可以确定比较高或者很高的利润目标，确定的利润目标越高，房价越高。

从需求方面来看，主要有以下原因：（1）城镇居民人口（包括迁入人口）规模大，增长快，住房需要量增长快；（2）城镇居民原来的住房条件差，改善住房条件的愿望迫切；（3）在城镇住房体制改革后，不再允许企事业单位建房，住房租赁市场既不发发，也很不规范，居民被迫到商品房市场购房；（4）在经济发展的过程中，居民收入不断增长，同时住房金融的迅速发展，推动了居民购房能力的提高；（5）房地产市场不断释放出的房价上升信号刺激了居民的购房需求。这些造成即使房价上升，居民也不得不买。

从相关调控政策来看，主要原因在于：（1）调控时机往往滞后；（2）调控政策工具选择不尽合理；（3）不同类型的调控政策在性质上往往相互冲突；（4）调控力度过小；（5）调控的实施存在困难。例如房地产相关税收基本上都是从价税，地方政府缺乏调控的内在动力，那么调控措施就难以实施。”

正如曾教授所言，无论是房价过低，或者过度低迷，还是房价过高，或者是过度活跃，政府都应该采取合理的政策进行调节。对房市的调控应该是经常性的，只是在微调和大调的选择上要根据市场运行状态和趋势进行相机选择。但实际上，由于我国房地产市场的特殊性和住房体制、土地管理体制和房产市场管理体制、税收体制等的特殊性，找到行之有效的调控政策一直都不是轻而易举的事，也因此才会导致曾经的调控政策屡屡失效。所以既需要在调控政策工具和调控力度的把握上下功夫，也需要深入研究现行市场和体制，而这更复杂，也更困难。