200亿外资抄底上海楼市 将托起市场

戴德梁行数据显示，今年上半年，外资在沪的房产大宗交易总额约为人民币97亿元。无论是整体收购案的数量还是价格，与往年相比毫不逊色。戴德梁行投资部华北区董事叶建成估计，今年整年的外资收购交易总量将达到人民币两百亿元。

有分析称，外资对上海楼市的热情并未减弱，不仅收购写字楼，而且已经涉入住宅的交易。预计下半年的交易量只会走高。

《中国房地产报》报道，虽然当前许多业内人士看空上海楼市，但仿佛恰是海外资金抄底的最佳时机。不仅一如从前进入商业项目，而且频频涉猎住宅市场。今年上半年，首先是高富诺购买位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总价12亿元；紧接着，韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元。

分析人士指出，目前上海楼市交易量徘徊不前，市场观望氛围浓厚，许多开发商为加快销售速度，甚至开始整幢抛售物业，而这正是海外投资机构接盘的好时机。“一方面，价格上还具备一定的弹性空间，另一方面，经过海外投资机构的再包装，物业升值空间更大。”“外资并没有逃离上海楼市，而是仍然在待价而沽。只要价格合适，他们就会出手。”叶建成表示，虽然有外资在抛盘，但接盘的也是外资，这样的抛盘只能导致更多的外资进入市场。

事实上，不仅海外投资机构有抄底楼市的意图，许多有外资背景的开发商亦有同样的考虑。恒隆地产主席陈启宗表示，恒隆地产正计划投资400亿港元于内地的18个项目，并“争取在2009年前将这些项目拿下。”陈对于恒隆地产的现金流颇为自信。在信贷紧缩的当前，内地房企资金压力极大，恒隆地产便摩拳擦掌积极布局。

“危机，通常是在危险中蕴涵机会。”有业内人士认为，对于有大规模投资计划的房地产企业而言，目前正是抄底良机。陈启宗表示，当前的机会还包括通过收购内地上市房企，来拓展融资平台。他认为，A股市场疲软，股票估值较低，对于有意向在房地产业发展壮大的企业而言，倒不失为逢低吸纳的时机。

转型股权投资

从三年前外资进入上海楼市至今，可以见到，外资的操作运营方式壮大了中国投资市场，并且逐步让上海形成了稳定持续的房地产投资环境。

“以前大家对外资的运作模式不了解，现在已经清楚，外资介入无非是一个增值投资的过程。当收购的物业增值到一定幅度之后，外资机构便会出手售出。”叶建成说。

要使得收购的物业增值，外资机构并不仅是“坐享其成”，更多地是以国际化的管理理念与运营方式提升物业本身的价值。相对几年前上海写字楼散卖的方式，目前的整体出售给项目的价值提升留有较大的空间，并且拓展了整个投资市场。

“在外资目前的投资流程中，最大的不确定因素其实是银行。”叶建成指出，以前市场会关心有没有买卖、交易会不会成功，如今“融资是否顺利”变得更加重要。

鉴于当前上海住宅市场处于价格拉锯的阶段，在外资的海外股权交易中，银行对于该市场的交易相当谨慎，对项目资质的要求较高，且融资额度不大，一般为50%~60%。而商业地产的未来前景依然乐观，买方的融资相对比较容易。

“在这种情况下，基金也开始寻找本地的开发商进行合作，因为项目投资的回报率更大，而且项目操作还可依靠本地开发商，而不像整体物业收购，还需要另外花费人力来进行管理。”叶建成说。

这样的转变不惟上海独有。如青岛、天津等地，也有越来越多的基金在寻求与本土开发商战略合作。叶建成表示：“这种形式也为开发商拓宽了融资渠道。在今年不少本土开发商面临资金压力的情况下，这种合作往往就是一拍即合。”

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