房价下跌只是刚刚开始

最近半年来，中国大陆的楼市出现了一些前两年从未有过的变化：

1、成交大幅下跌，拿武汉来说，春节期间只卖出了一套新房，而前一段时间去北京，听和讯网的一个人讲，在去年限制第二套房的政策公布的当天，本来某楼盘有近200人有意向要购买，结果第二天，这200个有意向的人全部没有了意向；

2、开发商买地的热情仿佛是刚跑完马拉松的运动员，冲刺后直接撞到冰箱里一样，由热情过剩到冰冻。一些楼板价超过市场楼盘价的地王仿佛受了核福射产生变异的怪胎一样，横空出世，很快各地土地拍卖纷纷以底价成交，甚至无人应拍。有趣的是，上海某楼板价超过2万元的所谓地王的得主，这个公司的自有家底只有1亿多，却买下超过20亿的地皮，这种缺乏根本的社会常识和财务常识的公司，全国又有多少？又有多少地王是被类似的公司拿下的？好在这个公司是比较识时务的，据说已以损失数千万元违约金的代价退地。有些媒体也够损的，没有安慰，反而讽刺其为“自宫”。

3、部分城市的房价下跌明显。这主要是深圳、广州等地。上海和北京似乎是最后的堡垒。不难发现，越是下跌快，下跌幅度巨大的地区，之前的上涨速度也快，上涨幅度越大。

在这种情况下，很多所谓的专家，要么是一些与地产利益密切相关的官员，鼓吹三种典型的错误观点：1、市场冷清时的观望时期是买房的最佳时机；2、房价顶多下跌5%或10%；3、楼市有望在短期内回暖，比如六个月，或明年初，或所谓的金九银十。这些人的话是否可信,可以参考巴菲特的名言:"不要问理发师是否需要理发."

这里本人再次强调一个观点，就是楼市的上涨或下跌，绝不是三五个月能完成的，楼市的下跌起码持续5年以上，下跌幅度是从最高位50%左右。原因如下：

1、中国房价的泡沫程序为100%左右。

一种商品的价格主要受期价值的影响，同时受供求价格的影响。而不是主要受供求关系影响。住房的价值体现在为住房付出购买成本的人，住这样的房子能挣多少钱，这个指标就是一个地区一套房产价格和家庭年收入的比例。（如果是商业地产，就是这个商业地产的商业活动愿意支付多少房租）美国3月底每套房20万零700美元。美国人口调查局06年8月份发布的数据，美国家庭年收入的中位数是46000美元左右，美国人平均一个家庭4.3年的收入可以买一套房子。北京是06年人均可支配收入19978块钱，一个三口之家差不多是6万块钱的年收入。去年7月25日新华社报道北京五环内房价超过1万元，100平米的房子相当于16.6倍的家庭年收入，这个肯定不合理。上海的房价与北京差不多，人均可支配收入比北京多90元。

即使是美国的房价相对于收入这么低，美国还是爆发了次级贷危机，京沪的这个比例是美国的4倍。考虑到中国人比美国人节省，以及一些“无私”奉献的糊涂父母愿意把养老的钱补贴给子女买房，这些国情决定了中国的房价有理由比美国高一些，但8倍是个合理的比例，则16倍应当下跌一半左右。

不同意以房价收入衡量房价的观点都是根本错误的，因为房产必须都要用收入来买，而不是作废的彩票或是1980年的《北京晚报》，或1975年的全国粮票。一些认为北京和上海这样的地方的地位导致的这些地方的房产的稀缺性同样是错误的。显然房价暴跌的香港、东京等地的房产同样是稀缺的，有限的，其实世界上哪一种商品是无限的？认为想在北京上海买房的人很多支持了高房价同样是根本错误的，哪个美国人不想在纽约拥有一套房子？已经拥有的，难道不想拥有10套？没有购买力，任何购买欲望都等于零。

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