人口结构潜变 房地产新一轮探底或将展开

从1998-2007年，我国房地产市场经历了10年高速发展。在住房体制改革、经济高增长低通胀和人口红利等多重利好因素推动下，住宅年销售量增长了7倍，年销售金额增长了13.6倍。尤其是，经历了2007年二、三季度的房价大涨，去年第四季度以来，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅趋缓，广州、深圳等一线城市房价开始出现回落，一些房地产企业开始打折销售，市场观望气氛弥漫。在国家宏观调控以及控制信贷的压力之下，如今的房地产市场正在逐步地探底并且还在延续。

从人口框架来看，人口年龄结构显示，我国房地产高速增长的时代已经过去，未来10年我国住房消费真实需求增速将放缓，房地产市场需要经历2年左右或更长时间的调整，然后进入平稳增长阶段。根据人口统计学的观点，首次置业的年龄主要集中在25-39岁之间。这一年龄段人口增长较快的国家，其房地产投资和消费都处在相对旺盛的阶段，比如日本和韩国也同样都出现过类似的趋势。

仔细观察日本2000年的人口年龄分布就可以发现，在劳动年龄人口当中，2000年日本35-44岁人口数最少，如果倒退10年的话，也就是1990年时，25-34岁人口数最少，此年龄段人口比之前下降30%。而此时日本经济开始出现了严重的危机。中国目前似乎处于1990年前的日本经济增长状态中，研究日本当时经济的表现有助于我们对于中国中期宏观经济的判断。虽然由于政府采取的政策不同，历史不会完全地重复，但是仍旧有些借鉴意义。

再从韩国的人口分布来看，虽然韩国25-34岁的人口数量在1991年没有发生大的减少，但是增速明显趋缓，也就是处于零增长状态。但是韩国的房价也在1991年出现了多年以来的首次下跌，并持续了5年的下跌。可以说，这种经济现象和我们的生命周期有密切的关系。

中国相对日韩有其独特的地方，中国是全世界人口最多的国家，但人口结构非常不合理，存在许多隐患，其中之一就是计划生育导致的人口断层现象。出生率大幅度波动的后果之一就是人口年龄分布不均衡，2003年我国人口年龄结构图显示30-39岁之间的人口比例最大，数量大约有2.46亿。而紧随其后20-29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，由于25-39岁之间的人口是最主要的购房群体，在2008-2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。

值得注意的是，原来曾经有过这样的分析，是特别针对“啃老族”的描述。年轻的独生子女们，结婚买房多数是靠父母赞助。这样就形成了三个家庭支撑一套新房的模式，这种需要真实存在，但在整体的人口框架之下看，这个群体的人数也在急剧下降，因此对于房市的推力也显得力不从心。

说到人口就不能不提到城市化率，两者是息息相关的。正是因为我国的城市化率快速提升，方才释放了人口对城市住宅的需求。在过去的10年里，我国城市化率从33.35%提升到44.9%，2亿人口从农村进入城市，为住宅市场带来旺盛的需求。然而，最近几年城镇新增人口却在减少，这也将使得新增人口的住宅需求下降。

我们认为，但凡泡沫破裂，大多要经历市场“质疑价格-质疑投资回报率-质疑基本面”的过程，这在国内外其他行业的高速发展期均有体现。我们已经提示过目前市场对于后市悲观预期正在趋同，而此前广受认可的刚性需求、土地缺口等要素也开始受到质疑，反映了市场心理从悲观到恶化的转变。在目前没有正面政策信号出现的情况下，开发商和购房者进一步回笼资金或退市的策略可能形成一波新的价格下探趋势。换句话说，房市新的探底行情可能由此展开。

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