房地产“救市”只会埋下更大隐患

进入2008年后，国内房地产市场成交量急剧萎缩，许多房地产企业开始面对岌岌可危的资金链。一批学者认为：“在CPI周期上行、经济周期下行的背景下，中国楼市需要一场挽救市场预期的行动，因为它关乎消费，关乎经济全局。”“救市论”专家建议，需要实施局部的政策微调，来挽回楼市的颓势，避免更大的损失。

中国房地产需要救市吗？

从全球房地产市场价格走势曲线来看，任何一个市场都存在着一个波动周期。一般而言，越是房地产市场成熟的国家，每一个周期的时间越长，周期内价格波动越平缓。越是新兴的房地产市场国家，其房价波动周期时间越短，价格波动越剧烈。

房地产市场成熟的国家，我们可以举美国的例子。从美国房价自1818年至今190年的价格波动周期来看，其楼市价格的涨跌周期平均在18年左右。上涨周期和下跌周期一般都要延续18年左右。但在这一过程中，价格波动并不大。从美国房价走势的历史数据来看，它在完成一个长达18年的上涨周期后，其房价涨幅有的仅15%，而这一涨幅在我们这里可能一个月就完成了。新兴的房地产市场国家，我们不妨看看越南这个例子。越南在短短的3年中，房价的持续上涨就已经令这个国家难以承受。胡志明市商业中心滨城市场的商铺价格三年来上涨了40%，其租金两倍于泰国曼谷工业园的租金价格。而这种偏离民众实际购买力的上涨是没有根基的，它由市场的内在力量所决定。一旦一个周期完成，就会自然过渡到另一个周期之内。

笔者通过对越南、印度等新兴房地产市场的研究发现，这些国家的房地产周期一般也为10年。中国与这些国家的情况大致接近，那么，在房价已经连续10年保持上涨态势的情况下，从来没有经过像样调整的中国房价改变原有运行轨迹并不值得大惊小怪，因为这是市场自我调整的过程，同时也是挤压泡沫的过程。如前所述，由于新兴房地产市场国家的价格波动周期较之成熟房地产市场国家一般都比较短，在一个周期即将结束逐渐步入另一个周期的时候，通过人为干预中断楼市的自然调整，只会使泡沫进一步累积，其结果必然是引发更剧烈的波动。

许多人知道，美国次债危机的直接原因是房价的快速、深幅下跌，那么，又是什么导致房价的大跌呢？原因就是，在住房市场成交量陷入低迷状态的情况下（这说明房地产市场开始步入自然调整状态），格林斯潘主政的美联储却采取宽松的货币政策进行干预，以激活房地产市场，维持房地产市场的繁荣。于是，许多金融机构纷纷降低门槛，向收入低且不稳定，信用等级在一般以下或没有信用记录的人发放按揭贷款。这一政策不仅中断了美国房地产市场的自然调整，也推高了房价，当房价快速上涨之时，美国100多年来形成的楼市周期遭到破坏。但是，人们只能推延而不能消除房地产市场的内在调整动能，人为拖延只会加剧能量的集中，使房价以更极端的方式表现出来。因此，此后美国房价持续下跌，并引发了严重的次级债危机。

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