大城市项目发行REITs 二线城市可寻海外基金

从2008年起，北京、上海、广州等中国一线城市的住宅地块供应量逐步减少，商业地块的供应比例逐步增加。

“这些城市今后也不会推大量住宅地块，一方面，中心城区地块供应比较少，城市郊外有大量的地块供应，但还没有到推出的时候；另一方面，当地政府为了税收考虑，今后也会增加商用地块供应。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。

事实上，现在对于国内开发商而言是个机会，但是，开发商业地产与住宅不同，所需资金量比较大，回笼资金慢，怎样融资却是亟待解决的问题。

机会与挑战并存

目前，中国的一线城市住宅地块供应量很少，以上海为例，今年仅推出二幅地块，一幅为南汇的综合用地，一幅为外高桥的用地，总建筑面积为25万平方米。

虽然，商业地块供应大，但是开发难度也大。陈立民认为，对于国内的开发商而言，目前是机遇和挑战并存的。“住宅市场竞争太激烈了，十个开发商九个做住宅，国内还没有真正做商业地产的开发商。上海的淮海中路、南京西路的甲级写字楼基本都是外资公司做的，国内公司缺乏经验，但这可以和一些专业的咨询机构合作。”

戴德梁行商铺部董事韦泽民表示，国内的开发商做住宅的理念已经很成形了，但是，国内开发商很少涉及到商业地产，限外政策出台后，国外的公司不会进入这个领域，对国内开发商是个机会，但是，商业地产开发与住宅不同，资金、管理、营运要求都比较高。

大城市项目适合发行REITs

虽然，业内人士看好商业地产的投资前景，但是，商业地产被普遍认为是高风险行业，银行对商业地产项目的贷款一直非常谨慎，而且贷款期限不超过3年。

一些开发商打擦边球，据商务部统计数据，商业地产商的筹资主要来源于自有资金和银行贷款，其中银行信贷比重约占70%～80%。

许多开发商只得以住宅开发的名义获得贷款，然后开发商业地产项目。

事实上，业内人士认为，发行REITs(房地产投资信托基金)是最有效解决商业地产融资的问题。

位于北京东三环路三元桥畔的佳程广场是中国第一个发行REITs进行融资的项目。

一位海外投资基金负责人表示，国外REITs公司既参与地产项目的投资，也参与地产项目的开发，是地产行业发展到“地产金融”阶段的重要标志。它通过交易所筹集社会资金然后运用到地产行业，是对以银行贷款为主的间接融资手段的有益补充。

陈立民认为，一线城市好的商业项目更适合发行REITs融资，成功机率也大。他表示，一方面，一线城市商业项目有稳定的租金收益，保证现金流；另一方面，一线城市商业项目增值比较快，今后套现也比较容易，这是一些基金公司看好它的主要因素。

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