从“发烧”到结冰 房地产业变革防止过犹不及

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房地产市场热到火烧，固然是经济不健康的表现，但房地产市场从发烧到结冰，缺乏过渡周期，同样会使宏观经济产生不良反应。

房地产行业洗牌已经拉开序幕。希望这是涅槃后的更生之旅，而不是全面衰退的开始——市场下行周期中的“弱肉强食”能让市场更健康，而所有企业玉石俱焚或者某些企业借用政策优势以劣质基因横行市场，则是行业的不幸。

目前，房地产商绷到极限的资金链，被许多人认为是打破房地产现行生态链的第一块多米诺骨牌。

5月28日，中国房地产及住宅研究会等组成的中国房地产测评中心发布《2008年中国房地产测评报告》，预测两年内三成的房地产企业将因无法拿到土地而退出市场，两成的房地产企业将因资金危机被吞并，三成企业艰难度日，只有两成的房地产商可以过上太平日子。

从宏观数据上看，钟伟先生认为，中国房地产公司上半年的资金缺口多达4000亿元，相当于一年房地产所需投资总额的1/5。从具体市场行为上看，一些房地产商不惜代价进行融资。房地产业融资成本年利率高达20%～30%的融资案例多不胜数。高利贷借贷行为蔓延说明房地产商已经被逼入墙角，他们不惜以高息融资饮鸩止渴。

对求资若渴的房地产开发商，面临的只有三种选择，或是在高息贷款中慢性自杀，或者被他人并购瞬间逝去，最为主动的做法是收缩战线回收现金流，对土地进行集约化运作。

房地产面临的生死考验是政策倒逼的结果。房地产业生态链的变化取决于如下两个因素：首先是土地为王模式向现金为王模式的转变，其次是信贷紧缩政策。

2006年、2007年，土地是房地产业的生财捷径，土地作为抗衡通胀的资产品种受到追捧，通胀预期越高，土地价格越升，围绕高价地形成完整的房地产生态链——投资者根据房地产上市公司的土地储备决定投资行为，银行也根据土地抵押决定贷款额度，房地产商根据高地价与资产溢价水准抬高房价。

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