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中海地产丁华：别墅的创新取决于消费者承接力

前言：2008年，随着杭州湾跨海大桥的通车，“大桥时代”的住宅新理念必将影响大宁波范围的别墅市场格局，在当前房地产宏观形势趋紧的背景下，未来宁波别墅市场的走向备受关注。借着“第五届中国别墅节”的契机，搜房网日前铁别举办地产沙龙，紧密围绕“创新、发展”这一主题，展望今年宁波别墅市场的发展趋势和前景，探讨宁波别墅在定位、产品、营销等方面的独特亮点和市场营销创新之路。再研讨会上，来自宁波各大别墅开发企业和代理公司的精英人士纷纷发表见解。再次，搜房特别整理一系列人物精彩演说特辑，以飨读者。

>>中海东湖观邸（论坛）<<

【中海兴业（宁波）有限公司董事丁华】就中海地产或者是就我个人的理解，对于创新，尤其是对别墅的创新，我觉得可能在我看来，分为三个方面来看待这个问题，第一在创新阶段，我们是解决定位的需要，我们在在这个阶段提高一些创新的意见。第二根据产品发展的需要，在过程中提供一些创新型的做法。第三是在附加值上，我们会做一些创新型的考虑或建议。

就中海地产或者是就我个人的理解，对于创新，尤其是对别墅的创新，我觉得可能在我看来，分为三个方面来看待这个问题，第一在创新阶段，我们是解决定位的需要，我们在在这个阶段提高一些创新的意见。第二根据产品发展的需要，在过程中提供一些创新型的做法。第三是在附加值上，我们会做一些创新型的考虑或建议。

 

中海兴业（宁波）有限公司董事丁华

针对这三个问题，简单谈谈自己的看法。第一是解决定位方面的需求，我们都是业内专家，对房地产市场来讲，我们一直认为，定位阶段决定的项目成败得70%，这虽然没有什么二八理论，我想项目的成败在定位阶段已经有了很大部分的决定作用。在解决定位的时候要结合市场的需要，可能我们在国外经常会看到别墅做法在中国可能就不适合，在北京上海深圳成熟的别墅的做法，可能在其他地方就不一定适合。我们第一要考虑到当地的市场，第二是考虑到当地的居住习惯，还有对市场发育程度的考虑，在深圳、广州、北京、上海等成型的产品，宁波目前别墅市场还需要进一步了解的环境中，我们引进这些先进的做法，可能未必有好的效果。第一我觉得在市场发育程度方面，要有考虑。

第二，产品的创新到底什么是创新，创新是一个相对的概念，针对过去的产品，针对过去做法的一种变化，决定创新的程度，或者是创新的幅度，很大程度上会取决于消费者的承接力，和对产品的理解或者是了解的深度。怎么样理解这句话呢？我们不可能面面俱到把新工艺、新做法都运用到别墅产品中去，毕竟现在国家也一直在倡导房地产企业成本和利润的透明化，其实我们可以看到，在立面上用国产石材和进口石材差距是很大的，型材的差距可能七八百到几千都有，在发展阶段也要考虑到成本和利润，其实主要还是当地消费者的承接力。另外对新的产品，或者新的物业类型，对于区域市场的消费者来讲他需要一个过程的了解，05、06年我们做东湖观邸项目的时候，只有一个感觉就是两个字“寂寞”，像我们同类型的产品太少了，虽然说我们前期的项目在无竞争或者是弱小竞争阶段我们项目卖得不错，但是通过跟客户多方面的了解，我们知道其实他们对别墅住宅的了解，停留在比较初级的阶段，我想产品的净化也需要消费者渐进式的了解过程，在这个创新方面，我们也要特意到，包括我们自己做这个项目，包括鄞州中心区马上要做的项目，同样我们会非常关注，宁波消费者对别墅产品的接受程度和了解的深度，我们不会做非常前卫，非常跳开目前宁波整体发展实力和水平的产品，我想这是第二个。

第三个，我也讲到了，创新需要把握的一个尺度，在中海地产来讲，目前开发的两个项目来讲，我们一直秉持一个观点是做到“适度领先”，我们不会把完全脱离宁波市场的做法，放到本地来，所以我想，对于适度领先尺度的把握我们会关注市场的情况，在一些创新型的做法，在一些营销手段，其方式我们会做到适度的领先。我想这可能是创新的基本原则。

四是在建筑结构方面的创新，包括以前设计院是从来不肯出一些大板、跳梁等等，都系不愿意出的建筑方式，虽然建筑工艺的提升，这种错板的设计，以前我们经常讲的比较保守的设计，就是肥梁胖柱，其实现在已经很少了，在建筑形态上也在不断的创新。

另外是附加值方面，第一对住别墅来讲，他所能带给客户最直观的一种感受就是居住的体验，跟他以往在楼道里上下楼梯，包括在高密度的城市里的居住模式会有很大的变化，所以我想可能居住的体验的附加值，在创新阶段能力给他最新的居住体验的感受，这也是别墅创新阶段我们会去考虑的一些问题。

另外一个是物业服务，其实物业服务的创新和提升，对于任何一个地产商来讲，对于产品长时间生命力延续的做法，就像很多明星给自己打羊胎素一样，这也有一个升值的过程。在物业服务附加值里面，也是作为创新的一个突破点，包括我们在05年、06年开始，在全国物业提出深蓝计划，完全是基于目前已有物业服务体系内做一些提升和创新，或者是服务的深度和标准，这也是针对别墅高端物业来讲非常让客户关注的问题。

最后，我们的项目一期已经交付，在这个创新点，是我们非常关心也是正在做的，就是创新型邻里关系，其实大家都长时间居住在大城市里面，大家会发现自己身边的邻居越来越陌生，自己的圈子越来越小，在危难的时候能帮的你的越来越少。常常说，远亲不如近邻从02、03年开始，我们做深圳阳光棕榈蓝项目的时候就特意去形成一种新型的邻里关系，我们这个做法在无可创新的时候，可能往往会在邻里关系创新型上做一些工作。我们的老业主是发展商最宝贵的财富，好的邻里关系对整个项目品牌的提升，公司品牌的提升的帮助是非常深远的。这是我对于游总给我出题的一些思考，比较浅薄，也希望大家能够批评指正！

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