易宪容反驳潘石屹 中国不可能出现负资产家庭

最近有人（潘石屹称房地产不容乐观 负资产家庭可能出现）说，随着国内房价下跌，中国可能出现负资产家庭。在这些人看来，如果中国出现负资产家庭，政府就得注意了，就得改变目前房地产市场的金融政策，特别要改变目前从紧的货币政策，要让涨到天上的房价再上涨。对于这些言论，司马昭之心人人皆知。

其实，“负资产”这样一个概念，是香港1997年到2003年（期间香港的房价下跌67%），香港社会流行的一个新名词。其具体定义与内容，不同人有不同的理解，并非是单一刻板的东西。而负资产的界定不一样，其计算方式与得出的结果是不一样的。

一般来说，“负资产”是与个人用住房按揭贷款所购买的住房价格下跌有关。如果个人购买的住房是一次付清，不需要从银行获得住房按揭贷款，即使这些住房的价格跌得最厉害，比如说下跌百分之几十，也不存在“负资产”的问题。因为，这时，个人所购买的住房只是市值高低不同，不存在资产上的负问题。只有个人购买住房从银行获得住房按揭贷款所购买的住房价格下跌的市值低于未偿还贷款时，负资产才会出现。

而如何界定负资产的大小，取决于房价的跌幅。在香港，根据不同的负资产的定义，就有不同的计算负资产的方式。最简单、最平常的说法，负资产就是指已经购买的住房因价格下跌低于原先所付出款项。比如，原先以100万元购买的住房，现在的市场价值只剩下80万元，该住房的负资产就是20万元。如果按照这种计算方法，只要房价下跌，就会出现负资产，只不过住房的价格下跌的幅度不同，负资产的大小不一样。但是这种负资产宽泛的含义没有多少意义。因为，在市场中，价格永远在波动，价格上涨与下跌也十分平常。如果房价的下跌就是负资产，其意义不大。

按照香港金管局对负资产的定义，负资产是指“未偿还贷款额超过住房当前的市值”。也就是说，个人已经购买的住房是否为负资产，就在于购房者向银行申请住房按揭贷款至今没有偿还的贷款额为准则。如果该住房当前的市值低于未偿还贷款余额，那么该住房就是负资产。同时该住房必须是以个人名义购买，而提供按揭贷款的住房又是来自由金管局所指定几间银行。一般来说，香港业界与学界基本上认同金管局的界定，只是其范围扩展到所有的银行住房按揭贷款，其中包括转按揭与加按揭贷款。这样，在2003年3月底，按照金管局计算方法，当时负资产住房78000宗，而按照后一种方式来计算负资产住房有158940宗，相差8万多宗，该数据是香港2002年成交住房宗数的两倍多（当年香港住房一手房与二手房成交易宗数仅74584宗）。

可以说，2003年初，香港的负资产家庭达到15万多（为整个人口的比重2%），涉及资产金额达6685多亿港元（为2002年香港房地产成交总额4倍多），但是由于香港的银行体系健全，住房按揭贷款市场准入要求比较严格，因此，尽管出现这种严重负资产现象，同样没有对香港的金融体系造成什么影响。

现在来看中国住房按揭市场负资产情况。现在我们要问的是，当前中国存不存在负资产家庭？如果存在，其规模有多大？其负资产家庭的类型是什么？如果中国存在负资产家庭，对中国的银行体系及金融体系又有什么影响？政府对此应该采取什么样的政策？为什么在香港出现严重的负资产问题没有影响香港银行体系的有效运行？等。

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