房价VS股价

6月份以来，股市开始了新一轮的下跌，市场把下跌的原因归咎于"通胀无牛市"。

楼市也面临同样的问题，领跌全国的深圳房价继续下滑，5月份成交均价已降至11014.14元/平方米，相当于去年2月份的水平。如果再仔细观察，就会发现大盘指数的走势竟然与深圳房价如出一辙。于是，不得不让市场产生联想，二者之间究竟是否存在内在的逻辑关系，还只是一种巧合而已。

笔者以为，至少还有三方面的原因可以解释二者之间的依存关系。其一，熊市改变投资者心态。对于股市走熊，市场已没有太多的争议。熊市有两大鲜明的特点，即成交萎缩及持续阴跌。传导至楼市，就演变成流动性陷阱及观望的心态。众所周知，房价泡沫背后的推手是投机资金，由于商品住宅属于大额交易，且往往需要银行信贷资金支持，其对流动性的要求往往较一般投资标的要高。在成交低迷的市场环境下，流动性陷阱必然会遏制大部分投资需求。对于自住需求而言，房价的持续下跌，也会造成市场观望的心态，即别人不买，我也不着急买。反映到成交上，就会出现惜购现象。

其二，房价下跌压低估值预期。房地产开发本身属于暴利行业，因此，决定房价的主要因素就不是成本。开发商的利润空间对房价更具有敏感性，房价下跌必然会改变市场的盈利预期。去年房价泡沫的高点，对应的一线开发商市盈率普遍在60倍，远远超过市场平均水平。至于说估值泡沫，也有其合理的因素，开发商的毛利率基本都在50％以上，给予高估值也无可厚非。如今，房价下跌了，开发商的利润空间收窄，市场调低估值水平也属于正常。于是，房价与开发商的股价开始联动起来，你跌，我也跌。

其三，再融资困境逼迫开发商降价。去年宏观调控以来，开发商资金链普遍吃紧。央行近期又上调存款准备金率至17.5％，银行的流动性风险加大，收缩贷款自然成为应对措施的首选。缺乏了银行信贷资金的支持，开发商只能转战资本市场，增发、配股计划层出不穷。比较典型的例子就是华发股份(600325)的配股，配股价格较前一交易日(5月9日)折让约30％，配售率也仅97.655％，反映了市场对房地产行业普遍看淡的心态。一旦再融资受阻，为了在市场上能存活下去，开发商能做的，也许就只有降价卖房和转让土地使用权了。

事实上，再融资的困境已经出现。那么，资本市场回流的资金去了哪里呢？银行显然是主要的去向，数据显示，5月份M2同比增速首次超过M1，基本上反映了资本市场挤出的资金去向。1～5月人民币存款新增4.17万亿元，充分表明了熊市资金的偏好，既不流向股市，也不流向楼市，而是躲在银行享受无风险的收益。5月份全国70个大中城市房屋销售价格监测显示，二手房销售价格首次环比下降0.2％，吹响了全国房价调整的号角。由此可见，在股市未有效止跌之前，房价的下跌还将继续下去。

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