资金紧缩 商办物业市场的投资机会

在五大中心商务圈中，小陆家嘴区域写字楼供应量比较大，但高昂的价格让许多投资客望而却步，而且顶级写字楼多只租不售。随着城市副中心的建设，真如、五角场会有一批写字楼推出，从投资门槛和未来发展空间分析，具有较高的可投资性。

自从去年12月确定实施从紧的货币政策以来，我国银行信贷呈现全面紧缩态势，虽然今年并未再次加息，但银行存款准备金率年内却已连续上调四次，频率之高历史罕见，且已创下16.5%的历史新高。在此形势下，我国房地产贷款呈现全面紧缩态势，央行三令五申要严格执行。

资金紧缩

房企为生存挣扎

今年4月初，央行上海总部就向八大商业银行发出《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，紧急摸底房企资金链。而且，有消息称很多银行已开始向发展苗头有异的中小企催债。5月初，央行上海总部下发《2008年上海市信贷投向指引》，要求各家银行严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，同时需对开发贷款增长情况和中小房企资金链的压力引起关注。

资金紧绷的必然结局是，企业必须做出选择：或者降价销售以尽快回笼资金，或者高成本融资，或者卖地卖项目"瘦身"，或者企业卖身优质企业（如2006年的顺驰），若还无法缓解资金紧张情况，则只能选择破产。正是在这一形势下，今年3月潘石屹抛出所谓的"房企百日剧变论"，后来王石也丢出"5、6月份房企危机论"，任志强最近又在说小企业与其硬撑不如出卖股权。

众所周知，与发达国家和地区相比，目前我国房地产开发业的市场集中度非常低，即使龙头万科2007年的占有率亦刚达2%。近几年持续的宏观调控，使开发企业数量起伏不定，全国总数从1997年的21286家，持续增加到2004年的59242家，在2005年"国八条"的严厉调控下，减少为56290家，消失了2952家企业，2006年行业景气底有所恢复，于是又新增了2420家，达到58710家。

自从去年11月万科揭竿而起，举起"打折"大旗，许多城市都或多或少地出现了房价下跌的现象，"受灾"严重的深圳市场甚至跌回到一年前的水平。上海楼市虽无深圳楼市那么凄凉，但观望气氛浓重，自去年11月以来，成交量持续下降或低位徘徊。虽然3月环比2月成交量翻了一番还要多，但同比去年3月仍有距离。更多的是季节性因素（2月春节）导致3月出现恢复性增长。但尚不能用明显反弹相界定。4月份成交量反倒比3月份又降了一些，充分说明反弹乏力。5月份市场表现仍然不佳，在可预期的几个月内，价格基本上没有上涨的可能性。

这也就意味着，上海楼市已不是铁板一块，在这场已僵持半年多的消耗战中，很多房企可能将会向购房人让步，毕竟降价销售换回资金，总比资金链断裂更有意义。但是，我们也应看到，上海房地产市场远没那么悲观，上海城市地位决定了市场需求的潜力巨大，而商办市场与住宅市场亦存在显著的差距。对于企业而言，或许熬过短暂的困难时期就能重返春天，对于购房人来说，抓住市场低迷期的机遇，就能获得良好的中长期资产增值和投资收益。

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