房地产行业前景未明

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根据今日投资《在线分析师》对国内70多家券商研究所1800余名分析师的投资评级数据进行的统计，本周投资评级上调居前的30只股票中，行业分布比较集中：食品生产与加工行业排名第一，有5家公司入选，房地产和金属与采矿行业各有4家公司入选，零售与化工品行业各有3家公司入选，机械制造行业有2家公司入选。

本期我们选择房地产行业进行点评。

6月10日房地产股大面积跌停，也再度成为推动大盘暴跌的“动力先锋”。房地产股之所以出现“塌方”式的下跌，其实反映的是市场对宏观经济的极度悲观和恐慌。央行大幅提高存款准备金率，或是压倒房地产股的那根稻草。我们认为市场对于房地产企业资金链的担忧，或属于过度恐慌。

首先民间信贷活跃可一定程度缓解银行信贷的紧缩。今年1-4月，全国房地产开发投资仍然保持在较高增速，除统计滞后的原因外，民间信贷对房地产企业的支持也是重要的因素。

其次，除了通过融资的方式来缓解资金压力之外，房地产企业仍有多种方式可以自救，降价销售、缩减开工面积、转让项目都是可行之策。相对一般的制造业，房地产企业的存货?土地的贬值速度和幅度要远小很多。所以当制造业不得不清仓大甩卖来摆脱资金危机的时候，房地产企业还可以待价而沽。但市场并没有对房企的这一特点给予任何估值溢价。

再次，自下而上的分析企业，结论远好过仅仅来自宏观的推断。以市场普遍认为资金压力较大的保利地产为例，今年前5个月已实现66.47亿元的销售额，比去年同期增长了23.9%。而今年前4个月，公司已支付71亿元地价，成功度过地价支付高峰，同时公司账面仍有31亿元现金。

目前大多数房地产企业的估值相对于其NAV都基本打了8到9折的折扣，这其中隐含的是市场担心房价再下跌10%到20%，但我们认为房地产公司的股价远远脱离其NAV，出现了大幅折扣，这已经反映资本市场的极度悲观和不够理性。

联合证券房地产行业分析师鱼晋华认为，虽然经济的周期性波动，加剧了房地产行业的波动。不过，如果我们稍微放长视线，就会看到人口红利、城市化、住房消费升级这些推动房地产需求增长的主要动力并没有衰减。

亿城股份

08年是战略转折年公司一季报表现不佳与结转安排有关，报告期内公司实现归属于上市公司股东的净利润3569.75万元，较去年同期下降4.82%，收入同样没有出现增长，而管理费用达3502.07万元，较去年同期增加59.32％，这导致了一季度报表不理想。我们认为这主要和公司结转进度有关，预计下半年业绩才会出现大幅度增长。而管理费用增加主要为地产项目竣工后原资本化的工程等人员费用直接进入当期费用所致，ROE略有下降实际与行业变化关联度并不是很高，对于项目较少的企业来讲，业绩的不稳定性是该类企业的共性，如果市场过分受当期业绩影响，可能存在一定的交易机会。

08年将是公司重要战略转折年。公司对自己的产品定位一直非常清晰，从消费者的需求角度出发，着力于打造两条产品路线??“消费升级类”和“民生类”。西山华府项目在华府品牌的基拙上进行再次改善提升，主要面向中高端住房需求者，目前华府品牌已经获得了该消费群体的高度认可，公司未来即将开发的秦皇岛海景项目品质也将会获得成功，该项目的正式运作，也标志着公司品牌和设计的可复制性开始显现。作为成长型地产企业之一，在行业调控的年度，公司有望打破过往的发展模式，整合多方面资源，实现跨越式发展。

今日投资《在线分析师》显示，公司2008至2010年综合每股盈利预测分别为0.79、1.04和1.23元，对应动态市盈率为7、5.6和4.7倍。当前共有6位分析师跟踪，2人建议“强力买入”，3人建议“买入”，1人建议“观望”，综合评级系数为1.83。公司本年度业绩增长主要由西山华府和万城华府两个项目贡献利润，长江证券分析师苏雪晶判断西山华府开盘销售情况将好于市场预期，公司届时可能会出现较好的投资机会。预测公司08、09年EPS为1.13元和1.81元，维持“谨慎推荐”评级。

金地集团 

充裕的现金流保障公司发展目前公司今年新增贷款共约35亿元，平均利率为基准利率上浮6%左右。我们认为，在第一季度信贷紧缩的大背景下，公司仍能拿到较多贷款已经充分证明了公司的实力，且其中公司向中国银行深圳分行借款的8亿元还是基准利率下浮5%。

继成为首个发行公司债的房地产类上市公司后，公司一直在努力尝试新的融资渠道，包括公司和UBS（瑞银）在境外共同发起设立房地产合伙投资企业预计今年6月底到7月初将完成在美国等地的首次募集，募集金额将达3?5亿美元，公司未来还将在欧洲以及中东地区进行路演募资工作，这次资金的募集除了在公司自身项目资金方面有一定帮助外，也许未来还将给公司带来一笔不菲的投资收益。

公司07年新增土地储备楼面地价平均为3,203元/平方米，目前看只有广州番禺项目土地价格偏高。我们认为，总体考虑公司完全有能力通过自身的经营运作将一部分成本较高的土地风险消化掉。当今年募集资金到位后，公司会考虑进一步增加土地储备。

截至5月4日，公司今年销售房地产项目面积30.53万平方米，销售金额30.52亿元，预计随着5?6月公司在北京、天津、上海、深圳、广州、武汉、西安和沈阳等项目的大量上市，销售面积将继续攀升。

今日投资《在线分析师》显示，公司2008至2010年综合每股盈利预测分别为0.99、1.46和2.02元，对应动态市盈率为10、6.6和4.8倍。当前共有16位分析师跟踪，8人建议“强力买入”，7人建议“买入”，1人建议“观望”，综合评级系数为1.56。公司08年计划竣工186万平方米,预计全年将实现销售面积181万平方米，销售认购金额160?180亿元。公司今年一季报显示已有53.7亿元预收账款，结合公司目前充裕的现金流以及未来多元化的融资渠道，日信证券分析师王萧相信公司有充分的实力将去年的一部分高成本土地转化为未来的利润，预测公司08和09年的每股收益分别为1.11元和2.7元，给予“增持”评级。

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