开发商涉足微利房 品牌效应大于实际收益

过去很长时间里，广州经济适用房的开发对于地产商而言，一直是一个禁区，但这个禁区的大门近日被打开。

随着白云区松洲新社区公开向社会资金招标，开发商有了继限价房之后又一个涉足广州微利房的机会。

开发商参与度提高

今年上半年，有限价房销售的开发商无疑是受到广州同行羡慕的一个群体。截至目前，已经有4个限价房项目公开销售，分别为保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园和龙光峰景华庭。虽然4个项目并没有在位置和产品上具备任何优势，但都在低迷的市场中获得购房者的热捧。

以保利西子湾为例，该项目二期在“五一”期间热卖，从而帮助保利地产（爱股,行情,资讯）在广州众多开发商中脱颖而出，获得9亿元的销售业绩。

随着政府保障型住房在全国越来越多的城市受到关注，让习惯了高利润的开发商开始重新审视未来的市场格局。万通集团董事长冯仑曾在自己的博客中提出自己的预测：随着政府重视廉租房和经济适用房的开发建设，全国房地产市场三七开的格局渐趋成型，即市场由70％的廉租房与经济适用房和30％的商品房两部分构成。

在冯仑看来，是在70％中立足，还是在30％里寻找机会，这在整个市场格局发生改变后，开发商需要重新寻找自己的位置。

尽管目前还没有信息显示，政府保障型住房的比例会扩大到70％，但越来越多的地产商涉足保障性住房的开发，成为一个明显的趋势。

6月11日，广州市首个面向社会资金的新社区白云松洲路项目正式发出招标公告。公告显示，这个总建筑面积为29114平方米的项目，经济适用住房建筑面积须大于27500平方米。

事实上，广州在引入开发商参与保障型住房方面一直非常谨慎。对于广州此番经济适用房的开闸，有业内人士分析，主要是过去经济适用房比例不高，政府自身的资金实力足以完成；但随着政府保障性住房量的增加，开发商和其他资金参与进来，是一个必然的结果。

广州市国土房管局也表示，从今年开始引入社会力量，是为了加快和加大保障性住房的建设。

据悉，在白云区松洲新社区项目之后，广州另一新社区氮肥厂项目可能也将对外招标，该项目有一部分是经济适用房，一部分是廉租房。

利润微薄

根据相关规定，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，而且利润率不得超过3％。相对于开发商动辄百分之几十甚至上百的利润率而言，可谓微不足道。

在广州开发了4000元/平方米限价房的龙光地产，无疑已经进行了一次微利房的演练。该公司营销部负责人表示，龙光峰景华庭基本上没有利润可言，而该公司当初选择以4000元/平方米的价格参与招标，就是抱着不赚钱、而是提升知名度的目的而来。

据悉，微利房非常考验发展商的综合实力，一方面这种项目前期投入大，但是利润低，开发周期一定要进行严格控制，因为一旦时间拖长了，银行贷款利息都会导致项目亏损。另外，开发商对成本的控制能力也面临挑战，因为保障型住房中，政府对材料等各方面都有非常严格的限制，开发商在施工成本上必须“不能节约，也不能浪费”。

上述龙光地产的负责人指出，对于发展商而言，参与政府微利房的收获，不是利润，而是品牌效应。

在他看来，虽然今年上半年广州的限价房较普通商品房在销售上存在明显优势，但其实普通商品房完全可以通过降价来赢得市场。而且即使商品房降价，其利润也比限价房高。

鉴于目前市场陷入低迷，很多开发商的资金存在较大压力，有业内人士预计，广州首个用于招标的新社区可能不会引起开发商的热烈追捧，但肯定会有发展商为了品牌或者其他原因参与进来。

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