设负资产按揭保险计划 香港化解"负资产"[下]

美国发生9·11事件后，全球经济受损，香港亦难以幸免，楼价继续下跌，负资产宗数也相应增加，情况持续恶化。政府采取了更直接的方法缓解负资产问题，就是专为负资产人士而设的“负资产按揭保险计划”。

由于在金融风暴之前，置业人士向银行申请按揭，按揭利率是高于最优惠利率的。以1998年初为例，按揭利率是最优惠利率加1厘，因此当时的按揭利率达11.5厘，而其后最优惠利率持续下调，但置业人士未能享受较低按揭息率。

“负资产按揭保险计划”的重点是可以让负资产物业转按，而转按后的按揭利率为最优惠利率减0.5厘至1.75厘。而且贷款年期可以延长至最高的30年。申请人只要缴付相等于未偿还贷款本金额的2%至2.15%便可以进行转按。而这些保费，按揭证券公司会以再保险安排及发行与信贷挂勾债券，来分散风险。但该计划也有一定的承保标准，包括：转按时贷款额最高只能是当时楼价的140%、物业是自住性质、贷款时的负债收入比率不超过50%，以及转按时的未偿还按揭贷款不超过800万元。由于有以上限制，所以并非所有负资产者可以受惠。不过符合条件的负资产人士可以用较低息率还款，而且可以延长还款期，换言之可以降低每月的按揭还款额，从而减低了断供的机会。相对各项措施，“负资产按揭保险计划”比较直接缓解负资产问题。

自从非典型肺炎之后，国家推出一连串措施帮助香港经济复苏，包括：“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”（CEPA）、“泛珠三角合作计划”、“自由行计划”等，剌激了香港的出口贸易以及本地零售业，继而带动本地整体经济。经济持续畅旺，2008年3月份香港的失业率为3.3%，是1998年以来的最低位。工资上升，住宅断供数字因此下跌。最新的按揭贷款拖欠比率（包括经重组贷款比率）只有0.28%.相比2003年“非典”时期的1.65%，现在断供情况已不多见。更由于经济持续好转，市民置业信心增加，楼价由低位不断反弹。最近香港中原城市指数显示为71.78，较2003年5月低位时的31.34，楼价已回升超过1倍。楼价上升，自然缓解了负资产问题。

香港金融管理局最新的数据显示，2008年一季度末，香港负资产住宅按揭贷款宗数减至约1000宗，负资产个案涉及金额16亿港元，与2003年6月106000宗、1650亿的高峰数字相比，减少了99%.由此可见，虽然现在还有负资产业主，但整体而言，负资产问题在香港已基本上获得解决。

张伟 深圳中原深港研究中心总监

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