重磅！震后我国廉租房融资困境及其模式创新

廉租房一直是中国房地产市场中一项重要的住房制度。廉租房的福利性特点决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。受种种因素的制约，我国廉租房发展缓慢，成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一。

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出在全国推行廉租住房制度；1999年，原建设部在总结各地试点经验的基础上发布了《城镇廉租住房管理办法》；2006年5月17日，国务院常务会议针对房地产调控提出了“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置；2007年11月，原建设部等九部委颁布了《廉租住房保障办法》，并于2007年12月1日实施，将发展廉租房推向新的高度。尽管国家出台了一系列制度政策，但解决廉租住房建设资金现在仍以政府为主导，致使廉租房的开发与运作面临融资困难。

我国廉租房融资存在的问题

从开展廉租住房试点的城市看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠以及土地出让金净收益中的部分资金，我国廉租房建设融资的渠道仍比较单一。事实上，造成廉租房建设资金不足的主要障碍包括以下几个方面：

其一，有些地方政府参与不够积极。由于廉租房在利益和政绩方面都不直接利于地方政府和财政，况且廉租房的开发是一个耗资大、周期长的工程，尤其具有福利性特点，如果缺乏严格的监督，可能很难调动地方政府的积极性。对于财政实力较弱的一些地方政府而言，执行廉租房政策存在一定的困难。

其二，社会保障和社会捐赠有限。由于廉租房是为我国最贫困人群建设的住房，是我国社会保障体系的一个分支，因此社会保障资金也是我国廉租房建设的重要资金来源。然而，近几年我国社会救济福利费和抚恤支出的增长较前几年有所减缓，致使社会保障对于廉租房建设的资金支持十分有限。除了社会保障以外，社会捐赠的资金也是微乎其微。近年来社会捐赠虽有增加的趋势，但由于受我国经济水平和生活习惯的影响，这种融资方式缺乏稳定性，对于廉租房建设来说，社会捐赠只能作为辅助的融资方式。

其三，土地出让金净收益中提取部分的困惑。2007年11月，《廉租住房保障办法》要求将土地出让金净收益中的10%纳入廉租房建设资金之中。土地出让金属于预算外收入，给地方政府的财政收支留下了巨大的操作空间。长期以来，土地出让金被称为地方政府的“第二财政”，其金额在不少地区甚至可以占到政府预算外收入的40%～60%，另一方面，据有关专家估计，廉租房的供给每增加5%，就会迫使商品房房价下降3%～4%，而房价下跌，土地出让金也会跟着降低，这将直接减少地方政府的“第二财政”收入。

其四，金融工具缺失。目前，我国的廉租房融资大都寄于财政篱下，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用。根据国外经验，更多地利用金融创新，将单一的政府直接融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式显得尤为重要。针对我国廉租房融资中金融创新工具的不足，加强创新并充分利用可行的金融工具，使廉租房建设融资转化为更为灵活的市场化运作十分必要。

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