"类别墅"项目如何瞒天上市

正是因为别墅概念界定不清，所以，有很多开发企业打起了“擦边球”，以低密度住宅、花园洋房的名义拿别墅用地的情况，在许多城市都存在。

业内人士认为，“别墅市场的开发量仍然很大，今后还会有别墅项目不断冒出来，‘类别墅’项目也会很多。”因为，国家对“大户型低密度住宅”和“别墅”并没有定量区别，这似乎给一些开发商留下了操作空间，也很可能导致一些别墅开发商以“类别墅”的名义圈地。

瞒天过海：容积率里掺沙子

2004年，净月区一高档项目召开新闻发布会，会上一位记者向项目负责人提问，大意是：目前，国家禁止别墅类项目建设，该项目与此政策是否冲突，又是如何归规避的？

项目负责人顾左右而言他地回答：“我们会严格按照项目的容积率进行建设……”其项目的容积率为0．8.
容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。一般情况下，别墅项目容积率在0．5以下；纯TOWN鄄HOUSE社区的容积率通常都在0．5至0．65之间；而联排、叠加等项目容积率在0．8左右。容积率高，说明居住区用地内房子建得多，人口密度大。容积率的高低，只是一个简单的指标，有些公司的做法是，用高容积率的建筑拉低其它建筑的容积率。打个比方，在容积率为1的小区内盖上个大高层，剩下的地方就中庭园林、别墅都有了。

巧立名目：就叫低密度住宅

在规划上，关于用地性质，大类上分为居住（住宅）用地、商业金融用地、行政办公用地、工业用地等，根本没有别墅用地这个概念。

理论上别墅用地一般属于居住用地的范畴，但居住用地绝对不全是别墅用地。虽然有容积率控制，例如0．8甚至0．5以下，但是在规划上，没有别墅用地这个提法。

只要不提别墅就好办了，所以，低层、低密度住宅之说就兴起了。

所谓低层就是不高，最多也不过3－4层；所谓低密度，就是不多，挺大一片地上就几栋房子。并且这样的住宅一般都有个花园。日前，就听说长春某小区答应给一位买300多平方米的房子的业主1200平方米的花园，缩水成了600平了……此事虽和主题无关，但也以看出所谓的低密度住宅占地之广。

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