特别关注：“蚂蚁工房”小户型成楼市救命稻草

俗话说的好，矮子里面也有矬将军。在楼市观望，销售普遍不畅的今天，北京楼市上也有少数几个项目销售状况良好，而这些项目都有一个共同的特征：那就是一小两低，即户型小，总价低，首付低。典型代表项目有北一街8号后期推出的产品盛品园，金隅集团的七零八零项目，位于大兴的蚂蚁工房等项目。

今天有一开发商老总给我打电话，询问在楼市观望期内如何通过促销提高项目销售速度。按照电话里的意思，这位老兄自春节以来就一直没有闲着，想尽各种手段促销，但是机关算尽，最终设想的销售高潮却始终没有来，落得身心俱疲而无好下场。

我告诉这位老总，如果他真想在08年尽快把自己的项目销售出去，惟一可行的办法只有一个，那就是把项目的主力户型从目前的150平米左右一分为二，分割成2个甚至3个户型，这样户型的面积小了，总价和首付款都降下来了，特别适合年轻人购买。

大户型改成小户型销售获得成功，这样的成功案例不胜枚举，尤其在02、03年的时候，由于当时商品房供应量大，需求有限，因此很多项目陷入滞销状态，不少聪明的开发商通过“大变小”在竞争激烈的市场中突围而出，获得新生。

在房地产市场需求中，主要存在三种类型的需求：即奢侈型需求（升级换代型）、投资型需求（或投机型）、自住型需求。在这三种需求中，最后一种自住型需求的刚性最强，也就是说，在市场好的时候或不好的时候，这种需求都不会因市场环境的变化而产生大幅度的上升或下降。从去年至目前的楼市观望，加上货币紧缩的金融背景，通胀的影响，让奢侈型需求和投资型需求迅速逃离楼市，楼市的需求对象就主要集中在自住型客户身上了。

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