看廉租房：住房保障产品，想说爱你不容易！

目前我国商品房价格偏高，是多种因素综合的结果，即使部分城市已出现下调，但想要全国房价格出现整体性大跌，又谈何容易？但是，如果政府能把住房保障真正做到位，优先解决住房困难群众，则民怨必然会减少许多。

改革开放30年来，在我国住房制度不继改革、发生巨变的情况下，住房保障制度也经历了一个演变的过程，既取得了一些成绩，也走过了一段弯路。尤其是作为住房保障的三大产品：廉租房、经济适用房、公积金，皆存在诸多矛盾和问题，为业内人士和社会民众所诟病。值得庆幸的是，从2007年以来，我国住房保障制度经过重新调整之后，正在形成比较符合我国国情的、相对健全的住房保障体系。但是路漫漫，政府尤其是地方政府，应在充分反思历史教训的基础上，真正让这三大产品惠及老百姓，把他们从高房价的困局中解救出来。

首先，廉租房制度重在扩大覆盖面，要坚定地使10%以上城镇人口受益

廉租房制度是国外发达国家最重要的住房保障制度，由于以前我国实行低租金的公房制度，没必要另外设计廉租房制度。1998年住房制度改革全面铺开后，我国开始推出这一政策。2000年《上海市城镇廉租住房试行办法》的出台，标志着上海成为全国首个实施廉租房制度的城市。应该说，这一政策是非常合理也非常重要的住房保障措施，但后来的事实证明，各地制度建设情况非常不理想，即使是推进力度较大的上海，至今也没能覆盖城镇人口的1%。

从2005年开始，中央加强廉租房制度建设，才稍有起色。截至2006年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租住房制度，占城市总数的77.9%。其中，287个地级以上城市中，有283个城市建立了廉租住房制度，占地级以上城市的98.6%；370个县级市中，有229个城市建立了廉租住房制度，占县级市的61.9%。全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。其中财政预算安排资金32.1亿元(含部分上交的住房公积金增值收益)，住房公积金增值收益19.8亿元，土地出让净收益3.1亿元，社会捐赠0.2亿元，其他资金15.6亿元。2006年当年用于廉租住房制度的资金为23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件。其中，领取租赁住房补贴的家庭16.7万户，实物配租的家庭7.7万户，租金核减的家庭27.9万户，其他方式改善居住条件的家庭2.4万户。

2007年新出台的《廉租住房保障办法》明确，要把廉租房覆盖范围由最低收入家庭扩大到低收入家庭。全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。而1998至2006年底，累计只有约27万户家庭享受到廉租房政策。无论按旧政策的预定目标，还是新政策的预期目标，差距都非常大。

目前，我国廉租房制度建设，还应继续健全和完善。首先，要扩大对象覆盖范围，除了按新政策规定的扩大至低收入家庭，还要适度把常住本地的低收入外地户籍人口纳入廉租体系中来。其次，要进一步完善廉租房的运作机制，应坚持政府主导原则，并成立相应的专门开发机构、物业管理机构，以确保廉租房的公益性。在这一过程中，也并不排除市场化的运作方式。比如，经过试点后，也可以在开发建设、运营管理等环节引入以微利为目的专业公司。

其次，经济适用房重在规范运作机制，切记盲目追求开发规模

经济适用房制度也是住房保障制度的重要组成部分，美国称为“社会住宅”，新加坡叫做“政府组屋”，香港谓之“公屋”。我国的经济适用房政策，当初也是住房制度改革的配套政策之一；1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，明确要建立经济适用住房为主导(占供应总量的80%)的住房供应体系；2004年《经济适用住房管理办法》中，则不再提及经济适用房占主流地位；2007年新修定的《经济适用住房管理办法》中，进一步把适用对象缩小到低收入家庭。

国家统计局数据显示，全国经济适用住房竣工套数所占住房总套数的比重，由1999年的约25%，一步步降至2005年的约8%。由此可见，虽然我国经济适用房政策是一项合理的住房保障政策，也确使部分城镇中低收入家庭从中受益，但离当初设计的预期目标差距较大，而且部分房源为收入较高的家庭所违规占有，甚至出现了“开着宝马车买经济适用房”的荒诞现象。在国务院及建设部的督促下，目前很多城市都在加强经济适用房建设，在部分城市已出台的《2008年住房建设规划》中，经济适用房的建设规模扩大，如上海今后五年内将建设2000万平米经济适用房，占全部住宅建设量的20%。

应该说，如果严格落实2007年新修定的《经济适用住房管理办法》，比如有限产权、限制户型面积(60平米)、严格认购资格、封闭运行、租售并举等，那么我国经济适用房制度基本上趋于合理。另外，还须进一步完善这一制度。比如，考虑到我国的经济发展水平和国力，不能盲目追攀发达国家标准，经济适用房占住宅供应总量的比重控制在10-15%比较合适；可以向廉租房、二手旧房、限价商品房、经济租用房、普通商品房方向分化一部分中低收入者的住房需求。

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