消费者觉醒 中国房地产市场已发生根本性变化

最近，对房地产市场形势判断，争论得十分激烈，特别是房地产是否出现拐点，更是各种理由罗列———有人甚至说，房地产市场拐点论根本不要争论了，房价就是不能下跌，房价下跌会造成中国经济的灾难。实际上，房价该跌的地方还是下跌了，这是不以任何人的意志为转移的。仅用深圳的一个例子及一些数据，就可以显示出目前国内房地产市场的走势。

据央视国际报道，2007年7月金地梅陇镇二期第二批开盘销售，均价高达15000元/平方米，部分热门户型和楼层甚至达到了17000元/平方米，但到2008年2月底，其三期只卖11000元/平方米，而且还可以打9.7折，并且还赠送精装修，每平方米实际的价格还不到1万元，价格下跌近40%。

深圳世联地产公司的统计数据显示，今年1至3月，深圳住房交易量分别为5200套、2200套和6600套，与去年同期的1.38万套、1.34万套和1.81万套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%.深圳市国土房产局日前发布的《房地产市场发展分析报告》也显示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面积达66.37万平方米，与去年同期相比，空置面积增加了67.47%.报告同时显示，今年一季度深圳住宅均价呈现大幅下降的走势，其中，3月份的住宅均价为每平方米13618.42元，环比2月份，仅仅一个月的时间，深圳楼市价格的降幅就达到了16.53%。

这些数据说明深圳房价的下跌已经是不争的事实，这里还不只是房价下跌，而且是大幅下跌。个盘房价下跌近40%，一个城市的房价一个月已经下跌了近17%，这种房价的下跌还不算下跌吗？这种房价下跌还不算拐点了吗？还有，这些数据表明，不仅在于房价已经大幅下跌，而且在于房价销售量也急剧下降。如果销售量急剧下降，房价大幅下跌，那么这个市场岂能不发生根本性变化？

现在的问题是，深圳房价为什么会大幅调整？这种调整或价格的理性回归是局部性还是全国性的？

深圳房价大幅的调整就在于2007年下半年起中国房地产市场政策发生了根本性改变，即24号文件、359号文件明确规定了中国的房地产市场是民生的市场，是住房消费的市场。2008年国务院工作要点都明确表明了严厉遏制房地产市场不合理的需求，要对房地产市场的炒作进行严厉打击。因此，凡是房地产炒作严厉的地区，或是房地产投资比重过高的地方，政府房地产政策只要把这些房地产投资炒作挤出。

从全国的情况来看，仅仅是因为深圳房地产投资炒作严重吗？其实不是这样，比如上海、浙江、北京等地房地产投资炒作，其比重也不会低于深圳。但是为什么深圳的房价最先动起来，最先大幅下降呢？其重要的原因，由于深圳的房地产市场的发展，早就经历过一次房地产市场的周期，早就经历过房价快速上涨及下跌的激烈波动。因此，在这里的居民及房地产企业都知道，尽管房地产市场可以获得高利润的市场，同样是一个高风险的市场。

国内其他地方的居民及企业，他们觉得风险大、资金链紧张，但他们还会把房子捂在手中，认为房地产大势不会改变。因此，他们不是积极从企业本身经营、从市场竞争基本法则入手，而是希望国家政策变化让其走出困境。

不过，无论一些企业如何捂盘，但是市场已经发生了根本性变化，即房地产市场政策发生根本性变化。比如政府要求生产更多的中低档产品、政府保障性住房的建造、商业银行对个人住房消费信贷严格管理、房地产市场投资性购买挤出等原因，都表明国内房地产市场将发生根本性转变。这是房地产市场大势。而且在住房的民生性方面，我相信政府还会进一步强化，还有更多的有利于改善每一个居民住房条件政策出台。因此，在这大势面前，即房地产企业所理解的系统性风险有哪家企业能够抗拒得了的呢？

总之，中国房地产市场已经发生了根本性变化，谁想改变是不可能的。特别是政府房地产的政策落实，住房消费者觉醒，房地产企业想来左右这些估计并非易事。 

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