交易指南:新政下二手房交易的风险如何防范？

买方拖延付清余额  

我该怎么办 

 陶先生：去年我与他人签订了一份二手房买卖合同，由于那人是外地户口等原因不能办理二手房贷款。当时中介帮我们起草的合同上约定房价48万元，买房人分三次付我房款：2007年5月付10万元，年底付15万元，今年3月底再付23万元。可是买房人除付了第一笔10万元外，其他两笔款项均推说自己资金困难直到今天也没有付给我。我与家人商量不想卖给他们了，请问是否可以？

丁奕：你不想将房屋出售给买房人，从法律上讲是要解除与买房人的《二手房买卖合同》，那么要看合同上是否有关于解除合同条款。如果合同上约定一方违约另一方有权单方解除合同的，那你可以根据该条约定要求与买房人解除合同。反之，假如合同上没有此款约定，你不能主张解除合同。但是你可以通过向人民法院起诉要求对方支付购房款及违约金的办法来维护自己的合法权益。法院判决之后对方还拒不履行生效判决的情况下，再申请人民法院对购房者的财产进行强制执行。如果说购房者没有其他可供执行财产的情况下，就极有可能是对争议的房屋进行评估后，你返还给购房者一定的购房款，购房者返还房屋这种结果。虽然最终的结果是房屋回到你名下，但是要按照一定的法律程序来进行。 

嘉宾访谈   

 如何避免二手房交易资金托管中的法律风险  

二手房交易资金托管后，随之而来的法律风险也有很多，昨天两位嘉宾也对此做了提醒并讲解了应对举措。 

 风险主要集中在以下几个方面：一、出卖人以按揭方式购买原有房屋，若买受人代为支付或借款支付，以归还贷款，过户后买受人要求归还先垫付的资金过程存在着风险。二、托管资金为全额向托管银行支付，所以买受人在没有融资渠道的情况下，存在着目前银行对二手房按揭严格控制而无法完成新的按揭的风险。三、托管资金是由出卖人最终支取的，所以当买受人垫付资金进行托管后要求出卖人返还时同样存在着巨大的风险。

 这些风险该怎样避免呢？一是双方应本着诚信、理解的基本原则；二是尽量要求出卖人先归还按揭；三是在买受人没有全部资金的情况下，尽量要求出卖人出面借款完成托管资金；四、在买受人先垫付资金的情况下，加强出卖人证件、银行卡的保管，并在之前双方先至公证处完成委托公证，以做到资金安全。

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