交易指南:新政下二手房交易的风险如何防范？

自从去年年底央行继续逐步收紧二手房房贷银根， “叫停转按揭、加按揭业务”之后，原先想通过转按揭业务进行二手房交易的买家或卖家都不同程度遭遇了资金上的困难。通过中介公司垫资、卖上家要求买下家垫资或通过其他渠道融资以完成交易的情况也逐渐出现。新政下，二手房交易、资金托管等方面应当注意控制哪些法律风险，遇到纠纷又应如何应对？昨天，两位法律人士做客本报96466政法热线，为广大市民提供了细致的解答。
   

热线记录

 新政中的第二套房    如何判断   

王女士：住房消费贷款新政中所指的第二套房该怎么判断？ 

 刘军：已经利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如果再通过银行贷款购买自住房，这套房屋就是新政中所指的第二套房。这里的“家庭”包括借款人及其配偶、未成年子女。但是，如果该家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可以比照首套自住房贷款政策执行，此时借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他情况均按第二套房贷执行。

我该支付这笔担保金吗   

 王小姐：我们通过中介看中一套二手房，准备购买。由于资金不足决定向银行贷40%。房屋中介说他们可以帮助我们办到这笔贷款，但是必须收取我们1%的银行贷款担保金。这样的要求对吗？

丁奕：房产中介在法律上被称为居间人，他们负责向委托人（也就是房屋买卖双方）报告订立房屋买卖合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，居间人促成买卖合同成就的，由委托人向居间人支付报酬（也就是平常所说的中介费或者佣金）。合同法规定：“居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”法律规定居间人只能赚取中介费或者佣金，不得收取法定以外的其他费用。房产中介所收取的二手房银行贷款担保金是根本不存在的，银行方面根本不会向房产中介收取，也不会责令房产中介为贷款提供所谓担保。因此，你不必支付该笔担保金。 

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