拐点下的房企生存法则

信托融资，资产证券化

将成熟物业或能产生稳定租金收入的成熟房地产项目进行集合打包，然后以信托方式融资，目前已经成为房企融资期待的新方式。

2008年1月16日，招商地产发出公告，1月10日举行的第五届董事会2008年第一次临时会议审议通过了《关于通过信托方式进行融资的议案》。会议同意公司将资产通过信托方式实现融资，与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托期限不超过3年，募集资金规模不超过10亿元。

而这也是目前房地产界用经营租赁物业产生的现金流做资产证券化融资产品中规模最大的一次尝试。招商地产还是国内第一支基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划发起委托人之一。这一信托计划被业内称为目前房地产行业资金缺血状况下的行业自救行动。

值得期待的是，2008年4月10日，央行称，在未来一段时间里，将择机推出房地产投资信托基金(REITs)产品。据悉，一份名为《房地产投资信托试点管理办法》(建议稿)目前正在小范围业内人士间流传和征集意见，正式文件年底或将下发。

联合拿地，减少压力

过冬时节，房价下跌，地价却未见松动，对于谨慎的房企来说，可不能再把所有的本金都压在土地上，而静待土地升值。因此，对于大宗地块，很多房企为了减少拿地时的资金压力，开始了联合拿地。

2007年9月19日，富力地产携手深圳鼎力创业投资有限公司以47.05亿元的价格拍得位于佛山市东平新城的核心地带，这一价格也刷新了佛山土地拍卖总价的最高纪录。由于是商业金融用地和住宅用地捆绑出让，所以23.21亿元的挂牌起始价决定了该地块的高门槛，使得众多中小开发商无缘参与竞拍。而在2007年12月，富力又引入香港最大的地产公司新鸿基参与该项目，资金压力仍是富力此次引进新鸿基的重要原因之一。富力与合景泰富在此地块上的全部成本将接近100亿元，且开发周期较长，加上2007年以来银行对开发商银根持续紧缩，开发商资金压力不小，而富力回归A股融资的事宜也遥遥无期。所以在资金需求巨大，市场风险较高的情况下，寻求战略联盟是不错的出路。

小企业卖地求生，大企业逢低吸纳

高价拍来的地，新政后却是个烫手山芋，要开发缺资金，不开发，政府的闲置费和收回令也不是闹着玩的。既然无法一口吃成大胖子，那么保命要紧。

2007年9月7日，上海联合产权交易所挂出的一则产权出让公告显示，上海益流置业发展有限公司计划以3.2亿元底价挂牌转让公司全部股权，其转让的理由是“公司名下地块必须在今年年底前开发”。公告明确指出：“本次股权转让中的土地资产系2002年12月30日获得，现已超过土地出让合同规定的开发期限，按照地块所属政府的要求，该土地应在2007年12月31日之前开发。”

业内人士介绍，促使项目急于转手的原因，就是目前上海各地区正在开展的“控增逼存”动作。据介绍，类似的项目并不少见，随着地方政府整理存量土地的力度加大，目前市场上急于转让的二手土地量非常巨大。上交所统计显示，房地产业转让经常荣登成交榜首。以2008年第一周为例，1月2日~1月4日三天，房地产行业成交金额0.66亿元，占据首位。

小企业急于吐地求生，却给了大企业购入的良好契机。2007年7月10日，金地集团以2.4亿元收购了武汉澳强房地产开发有限公司的全部股权，从而获得武汉市东西湖区约23.8万平方米的金银湖项目用地。拿下这块地，就真正实现了金地集团跨区域、多项目开发的战略，进一步巩固并扩大了金地在武汉的市场份额，增强了金地在武汉的综合竞争优势。

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