屋主卖房后17年退房惹争议 合同比房产证重要

物权法专家：房产证虽然重要，合同更重要

实际上，类似于中煤公司地产纠纷的案件近年来已经屡见不鲜。由于我国法律规定二手房屋的买卖需要办理登记过户，一些房主往往利用买房者防备心不强、对相关法律不熟悉的特点，欺瞒、拖延登记过户的期限，以此要挟提高房价，甚至把房屋另作抵押或者一房两卖、一房多卖。交易合同的确立就是为了保证交易的有效履行，但为什么在房屋交易上会存在这种分歧呢？记者就此询问了孙宪忠教授。

孙宪忠认为，2007年我国出台物权法，对个人财产归属做出了严格的法律规定。在此前的很长一段时间里，我国关于财产保护的法律制度不完善，行政法规大行其道，从现在看有很多不合理的地方，阻碍了财产的支配和流通。因此，物权法的出台不仅是为了保障老百姓的财产权利，而且也鼓励人们在合法前提下利用财产，创造更多的国民财富。

根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在中煤一案中，法院判定房屋所有权归王、项两人所有，是适用于物权法的。那么，是否可以就此推断双方的交易已经失效？显然不能。物权法第十五条明文规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，合同的订立与物权的取得是两个事实，不能互相混同，物权没有取得不影响合同的有效性。在本案中，中煤公司完全可以要求对方履行合同的义务，协助中煤办理过户手续；如果对方拒绝履行合同，中煤公司则有权要求对方赔偿房款及因房价上涨造成的损失。

“本来很清楚的事情，怎么又被搞复杂了呢？这里面根本不存在争议，而是一个正确理解和适用法律的问题。”孙宪忠对记者说，“围绕物权法的出台，法学界和政府都做了大量努力，历时14年，八次提交审议，才在全国人大会议上通过。之所以这样艰难，就是因为以前法学界有很多糊涂规则，给人们的理解造成了分歧和误区。比如，认为房屋买卖合同行为是负担法律行为，不办理房屋变更过户手续违反了法律和行政规定，是无效民事行为。这些都已经在物权法里得到了澄清和纠正。现在法院这么判，不是要我们倒退回十年前吗？”

孙宪忠认为，如果中煤公司所持有的合同原件确属真实有效，那他们至少有权利追究对方的违约责任。这不仅是对他们自身权益的一种维护，也能对今后的房屋交易起到必要的警示作用。

记者随后致电另一位物权法专家、中央财经大学的陈华彬教授，他直截了当地表达了相同的意见。陈华彬补充说，新法优于旧法，况且相应的旧法已被废除。物权法既然已经出台，我们就应该遵循这部法律行事。

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