土地储备恐成“烫手山芋”

作为典型的资本密集型行业，在信贷紧缩的背景下，保持稳健的现金流对房地产企业的重要性不言而喻。但是，经过去年大规模的囤地运动，房地产企业现在不得不承受愈来愈重的资金压力。国际信用评级机构——穆迪投资者服务公司副总裁蔡承业日前表示，房地产业中期前景不容乐观，因为开发商在寻求资金以支持其资本开支时面临挑战。

穆迪最近发布了一份名为《中国房地产开发商：流动性趋于紧缩和市场波动性增加，导致风险上升》的报告，这份报告将中国房地产开发业的评级展望定为负面，原因是未来12至18个月信贷紧缩仍将持续。该报告对13家在港上市的内地房企进行了评级，报告指出，流动性(紧张)是目前内地房地产业的主要焦点所在。同时，信贷环境紧缩不仅对企业流动性状况和募资成本造成威胁，也制约了国内的银行放贷，增加开发商准客户的借款成本。因此，内地房企销售可能放缓而价格也可能下降，可能比珠江三角洲经历的情况更加严重。

同样，内地A股上市的房地产企业的资金状况也不容乐观。万点资讯的数据显示，公布2007年年报的91家上市房地产企业，有59家每股经营性现金流为负。2007年年报显示，内地地产龙头“保(保利地产)、招(招商地产)、万(万科)、金(金地集团)”的每股经营性现金流分别为-7.65元、-4.74元、-1.52元、-7.52元。

对于内地房地产企业现金流紧张加剧的现象，业内人士表示，这主要是因为企业用于拿地的资本性支出大幅增长。有房地产商曾计算，去年全国房地产业现售3万亿元，而同期房地产公司购地额也高达3万亿元。

去年曾经让各大房地产商引以为豪的“土地储备”，今年恐将成为房地产商的“烫手山芋”，因为这些土地带来的不仅是增值收益，还有不小的财务压力。在当前银根紧缩的情况下，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高，因大规模购地带来的现金流压力无疑也将增大。

季报显示，招商地产一季度资产负债率飙升，公司净资产负债率由去年底的65.9%提高至今年一季末的80.5%，有息贷款由去年底的96亿元提高至一季末的113.7亿元。中银国际的报告预测，即便未来9个月中土地储备没有任何增加，在70亿元总销售收入和59亿元工程费用的假设下，如果公司不能实现股权融资，其2008年底净资产负债率将进一步提高至93.5%。

同样，保利地产、万科和金地集团的资产负债率也在高位。虽然，保利地产2007年底的资产负债率由上年的75.66%降至68.62%，但定向增发募集资金68.15亿元是其重要原因。而去年同样再融资的万科，资产负债率却没有下降，因预收账款、银行借款增加，万科的资产负债率由2006年底的65.04%上升至2007年底的66.11%。金地集团2007年底的资产负债率也达63.6%。

北京千万家房产经纪有限公司市场部总经理常淑娟告诉记者，目前开发商的项目资金构成主要是房屋预售款及银行贷款这两块，银行抬高了房企贷款的门槛，让很多房企陷入了融资困境，面临着严重的资金链断裂，甚至有不少开发商到了有地无钱的窘迫局面。国家对拿地后未开工土地出台了严格的限制措施，如果不能按时开工，对这些房企而言将损失巨大。所以四处筹钱，成为当下房企间流行的普遍现象。

关键词：地产 投资 市场

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