二手房交易上家户口滞留五年不迁 法院不受理

[律师说法]

上海郑传本律师事务所律师 夏冰

户籍问题关系到子女就学、社会保障等实际情况，房屋买卖也直接与户口息息相关。在房屋买卖，特别是二手房买卖的过程中，因为户口而引发的纠纷十分常见。市民在面对此类情况时应明确两点：

法院不受理户口纠纷

户口迁移属于公安机关办理的事宜，户口纠纷不能作为民事纠纷来处理，法院不受理这类诉讼。

2005年12月，上海市高级人民法院向辖区各有关法院下发了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第10条指出：“对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，应裁定不予受理或驳回起诉。”

买卖房屋需细查户籍

在实际的二手房买卖过程中，购房者常常忽略户口这一重要环节，对户口问题没有约定（如案例1和案例2）或约定的内容不能受到法律保护（如案例3），最终不能获得法院支持，导致自身利益受损。

购房者要避免风险，最好在房屋买卖合同签订前，详细调查了解该房屋的户籍情况。在签订购房合同时，可订立专门条款在合同中约定以户籍迁移作为支付部分房款的条件，如必须在原房主户口迁出后，买方才付清尾款等；或者在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任（如案例4），要求未按约迁移户口的卖家赔偿违约金，直至解除合同。这样即使卖方未将户口迁出，也可通过违约条款对其进行约束，从而促使其积极配合履行。

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