开发商的资金链严重吃紧 生存第一，才能自救

面对一系列宏观调控措施，开发商的资金链受到了前所未有的严重考验。“利剑”随时准备落下，房企在这紧要关头，是生存第一，还是利润第一？是积极自救，寻求出路，还是随波逐流，维持暴利？

【断奶】“两紧”政策夹得开发商喊疼

近几年，国民资产投资出现过热势头，尤其是房产的暴利，使得其他行业的资金也不断转入地产领域，并一度处于一个高速增长的态势。类似的例子，在郑州房地产市场上也有许多，像以铝业发家的新长城，以客车为主的宇通等企业，都成立了房地产开发公司。

正是由于房地产业的过热，引起了中央政府的关注，国家开始在金融领域进行调控。

这种调控反映到地产方面，一方面是紧收“银根”；另一方面是紧收“地根”，即抑制开发商囤积土地、坐地待沽的行为。同时，还着力打击开发商捂盘惜售、虚假销售等哄抬房价的行为。

刘社认为，在以上的背景下，房企资金链吃紧的原因主要表现在以下几方面：首先是从紧的金融政策。现在，国家要求房企的自有资金从20%提高到35%以上，并且要求四证齐全。这无疑提高了房企的准入门槛，打破了一部分人想依靠“小资金运作大项目”的梦想，限制那些资本金不足的公司转型“来趟地产行业的浑水”。如此一来，“浑水摸鱼”的现象得到了基本遏制。同时，这也使得一些地产商在开发项目时，自有资金的额度上升了15%。这15%在某种程度上就是上千万元，甚至上亿元的资金。

其次，银行对于房企也紧缩银根，对项目的审核更加严厉。仅央行在准备金方面，就曾两次提高，未来仍有再提高的可能。这使得地方银行可动用的资金百分比下降。无论从贷款资金总额上，还是从贷款的速度上，房企都不可能再像以前那样，视银行为自己坚实的后台。在资金方面，房产企业又是用钱大户，这样的形势，让房产企业也开始“一分钱掰着花”。

从紧的金融政策也让房企开始寻找融资的渠道。近几年来飞升的股市成为房企热衷的融资战场。许多大型房企纷纷进军股市，或包装上市，或借壳上市。虽然在2007年，一些上市的房企在股市获得了不少资金，但随着2008年股市的暴跌和低迷，股市已不能再为房企提供大量富足的资金了。

另外，也有一些房企开始在境外寻找“热钱”。而近年来，国家对想在中国注册成立独立房产机构的国外公司已经不再审批。国内的房企与国外的投资公司，要么合作成立新公司，共同运营。要么私募资金，说白了，就是借高利贷。用这部分钱，再次将房产行业的暴利维持下去。

2008年以来，一场从广州、深圳等地蔓延开来的持币观望现象，正在全国各地加剧。这种观望的背后，还是国家对投资型房产进行的诸多限制。中国人民银行、银监会在去年发布的通知明确规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，购房贷款利率提高10%。无论是购房自住的，还是投资的，在买房前，都会三思而后行。持币观望，减少了购房者的数量，也使得房企资金回笼速度放慢。

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