朱大鸣:要死也是大房企比小房企先死

俗话说瘦死的骆驼比马大，但在中国房地产行业里却是未必。在07年这个疯狂的年代，不少上市房企与大型房企，盲目扩张，失去理智的疯狂圈地，拼财力而不顾市场的规则，去抢做新的地王，这就是不少大房企在今后继续货币紧缩政策的环境下致命的渊源。

最近，房地产舆论界充满着喧嚣的声音，而且，这种声音已经超越了业内，通过一些大腕令人震惊的声波，扩散到整个社会的各个角落。地产行业现在所处的环境是紧缩的货币政策越来越收紧，在这种背景下，催逼出来三种声音：房价拐点论、房企拐点论、银行先死论。从紧的货币政策效果在去年开始显现的时候，在成交量持续低迷的境况下，王石先生提出了震惊内外的拐点论，后来被业内人士认为是清理门户和快速回笼资金的促销手段;在王石先生不断否认自己的观点的时候，潘石屹先生提出了更具威力的百日剧变论，遭到了业内的很多人士的抨击。百日剧变的本质宣告了大房企与中小房企在环境变化境况下，为了争夺生存权的心态斗争。反映了在资金链紧张的背景下，地产界一些大腕企图利用自己的话语权人为制造产业内内部重组的计划。任志强先生在博鳌论坛上针对主持人曾子墨提出的“今年房地产企业到底会有多困难”的问题，称要死也是银行先死，房地产商后死。任志强的这句话通过媒体传播海内外，引发了银行先死还是房企先死的争论。金融资本和产业资本之间的小冲突被无限放大，成了社会关注的话题，搞得银行很没有面子，近期的一再传出银行持续紧缩信贷的传闻。

我们知道，为了遏制流动性过剩带来的危机和通胀带来的压力，管理层选择了从紧的货币政策。房地产行业也同其他不少产业一样，面临着资金面紧张的压力。基于这种压力，不少房企感觉前所未有的危机。而成交量的阶段性下滑和部分城市房价下调以及部分大房企上市融资遇阻的境况，引发了潘先生的百日剧变的耸人听闻论调。百日之内无数房企将在外力的打击下，大规模的非正常死亡。笔者以为这种局面不会出现，即使出现，大房企比小房企的倒闭的可能性要比消小房企的几率大得多。

2007年是一个喧嚣的年份，去年最流行的一个词就是美元贬值引发在中国各个层面的“流动性过剩”，无论是股市还是楼市，都可以见到它作祟的身影。股市泡沫和楼市泡沫一时堆积在一起，而且股市、楼市翘翘板的关系逆转，变成了互相流通的兄弟关系。房企IPO融资需要有一定的资产和土地拥有量的门槛，而上市之后融资再拿地，圈钱之后再圈地，圈地之后再圈钱，如此循环。于是，国内出现了一个个天价地王，国家的宏观调控政策一个接着一个出台，被认为是“空调”。大房企在土地的厚度是关系到自己明天的命运的理念下，疯狂的圈地。它们以为房价会继续疯涨下去，所以把三、五年后的房价预期在去年的地价上，不断拍高的土地意味着明天的房价会更高，盲目扩张，失去理智的疯狂圈地，更不能拼财力而不顾市场的规则，去抢做新的地王。而且更好卖才能够消化远远超过自身能力的土地。

而从紧的货币政策终于显现出应有的威力，不断疯长的房价也远远超出了不少购房者的购买能力，去年最后一个季度至今年年初，成交量大幅下滑，大房企被大量的土地套牢，资金流量在房子不能很快兑现和银行紧缩信贷的情况，陷入了资金链随时断裂的困境。而土地开发年限的限制，更是一门追魂炮，逼迫一些大房企不得不去打折促销一些尾盘，或者是房源不好的楼盘。正是在这种背景之下，拐点论出炉了。从年报来看，万科的资金回笼还不错，广告宣传很到位，而这种效果是建立在楼市回暖放缓的基础之上的，故而引起同行的质疑。要知道，万科是当之无愧的“负债大王”，根据年报显示，2007年万科负债合计达661亿元。然而全国总体房价还在继续上涨，受其忽悠的购房者彻底失望，也加入了反对拐点论的阵营。

而中小房企之所以比大房企在对抗当前的风险中比大房企更有优势的原因在于，固然中小房企可能会因为拿不到土地有饿死的风险，但是，这种风险要比大房企吃得太多而被撑死的可能性小得多。小房企在当前从紧的货币政策下，即使没有土地，可以进行持有物业的经营，商业地产的深度开发或者向产业链上下游的进军，同时可以去三线、四线城市去发展壮大，三、四线城市是中小房企业继续生存的土壤。而大房企在从紧的货币政策的压力之下，被高价拿到的土地套牢，虽然房价依然高位，但是成交量萎缩，资金回笼成了问题，土地后续开发难度加大。按照大房企当初的设想，未来可以继续进行上市圈钱拿地的游戏，未曾料到政策不再空调，宏观调控发挥了作用，流动性过剩带来的股市、楼市火热嘎然而止，资金链出现了重大危机。

特别推荐

• 更多>>