房地产：安全边际增强 投资吸引力增加

2.近期一二线核心城市成交量普降，但环比回暖趋势不会改变

3月31日-4月13日两周一二线城市同比、环比成交数据都有所下降，其中上海、杭州、珠海、天津、重庆相对较好，占去年同期70%-80%，苏州、深圳分别占去年同期64%、54%，广州、惠州、北京、武汉不足去年同期一半。（表2）。成交量普降的可能原因包括：商业银行再次收紧了个人按揭房贷政策；以开发商为代表的卖方过高地估计了销售形势，在第一季度试探性优惠促销后于二季度初恢复了涨价；买方观望气氛有所下降后再次上升；保障性住房开工建设力度较大。例如：中断了将近8年的上海将于今年二季度重新启动经济适用房开发。

我们还是认为，行业积极因素来自：小婴儿潮时代成员成为近期商品房消费基础；在适度的价格下购买力、消费量还是存在；银根紧缩的同时地根也在紧缩；人民币持续升值。4月初商业银行开始对低于当地人均居住面积家庭的第二套房实行第一套房贷政策（表3），表明开始扶持改善型需求，意味着自主性需求将支撑未来楼市。因此，我们认为，一二线核心城市成交量环比回暖趋势不会改变，但是房价同比涨幅和成交量同比涨幅恢复到07年带有点疯狂的高峰时期水平是很难的。

但是，开发商借“二季度成交量环比回暖趋势不会改变”而结束优惠促销、加快现金回笼的营销战略，甚至恢复涨价并不明智，过高地高估了08年的行业销售形势，过低地低估了房贷政策对行业成交量和开发商资金压力的影响。对我们来说，尤其不愿意看到作为行业优秀代表的一二线龙头公司这样做，这将会影响我们对他们的成长前景和投资价值的判断。招商地产对深圳兰溪谷项目进行适度促销、加快资金回笼是非常值得欢迎的改变。

3.行业评级维持增持，继续建议标配和逢低战略性增持

坚持在《在黑夜中寻找光明》一文的结论：楼市成交量回暖和房贷政策是否放松决定地产股未来投资机会的大小。我们对二季度成交量环比回暖趋势抱有信心，对行业集中速度加快、资源整合可期，具有资金、土地、管理、品牌等优势的一二线行业龙头的市场份额提高和成长前景值得耐心等待。同时，经过前期较大幅度的调整，目前A股开发类主流上市公司08年动态PE为18倍，RNAV折价11%；出租类30倍，RNAV折价14%，投资安全边际增强，吸引力增加。因此，维持行业增持投资评级，继续建议标配和逢低战略性增持行业龙头品种。因为万科、招商地产、金地集团连日调整，估值相对具有优势，投资评级从谨慎增持调高到增持，保利地产因为估值优势相对不明显，投资评级从增持下调到谨慎增持。

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