房地产：安全边际增强 投资吸引力增加

投资要点：

作为房地产行业发展不规范的重要表现之一，个别开发商虚构合同自我炒作的确存在，但销售面积和销售额的绝对主流是反映真实供求关系的交易，一些一二线城市3月中旬以来成交量环比回暖趋势并非合同造假造出来的，地产股由此引起暴跌属于过度反映。

开发商预售房款必须预缴所得税是05年就执行的调控政策，预计利润率从15%提高到20%将会增加预缴所得税的现金流，但同时08年从33%下调到25%的企业所得税率则将减少所得税现金流支出。

资金竞争优势和楼市成交量将是决定08年行业集中速度快慢的主导性因素，行业集中速度加快是我们推荐一二线强势大中型企业的重要理由，而资金获取能力也是我们今年选择地产龙头股的主要标准之一。

07年房价快速上涨后买房需求对个人房贷、开发商对按揭贷款资金来源的依赖性都在提高，个人房贷政策紧缩是08年最严厉的调控政策。

维持房价稳定、避免房价大起大落是政策调控目标取向。

最近两周一二线城市成交量环比增长放缓的可能原因包括：商业银行再次收紧了个人按揭房贷政策；以开发商为代表的卖方过高地估计了销售形势，在第一季度试探性优惠促销后于二季度初恢复了涨价；买方观望气氛有所下降后再次上升；保障性住房开工建设力度加大。

坚持认为，行业积极因素来自：小婴儿潮时代成员成为近期商品房消费基础；在适度的价格下购买力、消费量还是存在；银根紧缩的同时地根也在紧缩；人民币持续升值。4月初商业银行对低于当地人均居住面积家庭的第二套房实行第一套房贷政策，表明在扶持改善型需求。

一二线核心城市成交量环比回暖趋势不会改变，但房价同比涨幅和成交量同比涨幅恢复到07年带有点疯狂的高峰时期水平并不现实。

开发商预期“二季度成交量持续回暖”而结束优惠促销、加快现金回笼的营销战略，酝酿甚至恢复幅度明显的涨价并不明智，高估了08年销售形势，低估了房贷政策对成交量和开发商资金压力的影响。

成交量回暖和房贷政策是否放松决定地产股未来投资机会的大小。

行业成交量环比有望持续恢复增长，行业集中速度加快可期，具有资金、土地、管理、品牌等优势的一二线行业龙头的市场份额提高和成长前景值得耐心等待。同时，经过前期较大幅度的调整，目前A股开发类主流上市公司08年动态PE为18倍，安全边际增强。因此，维持行业增持投资评级，继续建议标配和逢低战略性增持行业龙头品种。

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