存款准备金上调后的房产众生相

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央行16日宣布，自4月25日起上调存款准备金率0.5个百分点至16％。对于央行今年第三次调整准备金率，南京各家银行表现平静，多数人士认为此举短期内还不会对南京市民个人房贷业务造成影响。

尽管这未必是压住房价涨势的最后一根稻草，但政府宏观调控房价的决心可见一斑。政策从紧下的南京房市何去何从？从一些房产商的应对之策上或许能看出点东西。

房贷冷场仍在继续央行“举动”影响可能滞后根据央行数据，3月份人民币各项贷款增加2834亿元，同比少增1583亿元，此次准备金调整将冻结2000亿银行资金。目前存款持续增加，银行流动性充裕，在物价没有显著回落前，央行上调存款准备金率有助于防止信贷反弹，货币政策维持偏紧状态。目前，我国银行盈利的主要来源是赚取存贷款利率差。这次央行提高存款准备金率，就意味着要有更多钱存在央行，而非放贷。多家银行的房贷工作人员告诉记者，央行此次政策调整，房地产公司的融资难度将进一步加大。对于个人房贷而言，对个人房贷的影响是个逐步的过程，一开始影响不大，但随着政策的增多和深入，个人房贷也将受到波及，首先的反应就是银行审核贷款更严格、贷款成数要降低。

南京各银行房贷“吃不饱”尽管央行举动会在后期对房贷有所影响，但记者从南京一些银行了解到，各家银行目前房贷业务额度处于“吃不饱”阶段，央行的“动作”暂时不会对个人业务产生影响。据华夏银行个贷业务王成福经理介绍，央行调整准备金率还是从控制企业贷款防止经济过热着手，准备金提高了，肯定会遏制住各家银行的贷款总量。从个人房贷业务看，个人贷款仅占到贷款总量的很小一部分，再加上政策实施效果还有一个滞后性，从这些方面看准备金率不会给个人业务特别是房贷业务带来多大的影响。光大银行零售业务部理财师倪青表示，央行从去年到今年已经十几次调高准备金率，各家银行都已经“习以为常”，从她的工作状况看，央行的准备金举动远比加息来得小。记者侧面了解到，目前除了南京一些房贷业务量本身较少的银行外，很多银行个人房贷业务都处于额度供大于求的状态，各家银行都在为贷少还多现象发愁不已，存款准备金率尽管从理论上减少了房贷业务总量，但在房贷业务“吃不饱”的情况下，短期影响着实有限。

全款购房开始增多“现在选择全款购房的人多了，这给银行房贷业务增量产生负面影响。”招商银行房贷业务理财师陈亮称。据不完全统计，2008年第一季度以来，南京期望全款支付的业主增长了两成左右。自2007年末中央经济工作会议明确2008年从紧货币的基调之后，银行紧缩银根，货币从紧政策实施导致贷款审批严格，贷款流程相对放缓，对于那些急于用钱的业主而言，希望通过全款支付来完成交易，刺激了全款交易比重的上涨。

有关人士测算，2007年初五年以外贷款利率为6.84%，六次加息后2008年初执行7.83%的贷款利率，以贷款30万、年限20年、基准利率、等额本息来计算，2008年初要比2007年初月还款额高出181元(2478元-2297元)，并且目前通货膨胀的经济形势下，再次加息的预期浓厚。此外，不少消费者认为房产比现金更能保值增值，使得有能力的购房者更倾向于选择全款购房。二套房贷新政促使升级置业需求的消费者选择全款购房。据一家房产中介统计资料显示，在全款购房55.3%的比重中，两成左右的购房者属于升级置业者。对于这部分购房者而言，贷款买房需要支付不少于四成的首付，并且要承担不低于基准利率1.1倍的高利率，贷款的成本更高；因此使得这部分经济实力相对较强的购房者更倾向于选择全款买房。

在走访一些经纪公司门店后，记者了解到，二手房消费行为中，七成以上自住客的购房意向倾向于90平米以下小户型，而拐点论大环境下支撑整个二手房消费的主要群体为自住者，这是小户型成交量上升的主因；另外一方面，对于投资者来说，由于信贷政策的紧缩和拐点论下的投资风险增大，小户型出租和再出售时投入少、风险低、收益高的特点都更为符合其需求，刺激了一部分投资者又分割到小户型二手房的买卖市场中。也使得小户型成交价格高出整体平均价格10%左右的特性。

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