从紧政策下楼市资金没有少

本报特约评论员易宪容（中国社科院金融所研究员）

近一段时间来，由于受美国次贷危机的影响，加上国内股市快速下跌，有观点认为从紧的货币政策开始全面影响中国的实体经济，开始影响到实体经济成长，特别是影响到房地产业。在这种情况下，如果政府不能够对房地产市场采取“有保有压”的政策，那么房地产市场就可能出现逆转，中国经济就可能出现硬着陆。

从实际的数据来看，从紧的货币政策并没有使国内房地产市场的资金流入减少，房地产市场流入的资金仍然在快速增长。比如说，1月份国内商业银行新增人民币贷款达到8023亿元；2月份新增贷款达到2434亿元，同比增长15.73%；而2月末金融机构外汇贷款余额为2584亿美元，同比增长53.31%。这些数据表明，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行的信贷增长不仅没有减弱，反而快速增长。

2008年1-2月份，全国房地产开发投资新增2373亿元，同比增长32.9%，增速比2007年同期快了8.6%。而东部、中部及西部房地产开发投资分别增长29.8%、43.5%和37.7%，增速比上年同期分别快7.6%、16.2%和5.5%。这些数据都表明，东部地区不仅房地产开发比重仍然很高，达69%，而且增长速度又恢复了早几年的快速增长水平。同时，这些数据也表明房地产投资的快速增长已经开始向中西部地区全面转移，这些地方的房地产开发投资增长达到40%以上。

数据表明，央行从紧的货币政策不仅没有对房地产市场造成多少影响，反而成为资金大量流入房地产市场的契机；特别是银行信贷流入房地产的资金，其增长速度高于历年水平；同时，由于一系列严格限制外资进入国内房地产市场的政策，外资进入房地产的资金越来越少。

但是，流入房地产资金如此之多，增长如此之快，为什么仍然有房地产企业认为今年资金紧张？这里可能有以下几个方面的原因。一是2007年64号文件及39号令的出台，无论土地出让金缴交方式还是土地证的获得方式都发生了根本性的变化。如果一家房地产开发企业没有一定的资金实力，要想获得所需要的土地是十分困难的。而且即使房地产开发商已经获得了土地，如果没有充足的资金按期开发，土地增值税也会大大增加房地产开发企业的成本。因此，在这样的情况下，资金实力不足的房地产开发企业面对资金问题就会比较多。

二是房地产政策的调整促使房地产开发商经营模式的改变。以前在银行金融支持下房地产开发商可“囤房囤地”，现在则希望通过“分期首付”或零首付来吸引购买者。两种不同的房地产经营模式，其依赖银行资金支持程度却相差很大，从而使得房地产开发商资金紧张程度加深。

三是随着房地产开发投资过热泛滥于全国，同样的资金分散在单个房地产开发商手中资金比重减少，这样房地产开发商容易感觉资金的紧张性。

正是以上种种原因，可以说尽管央行采取了严厉的货币紧缩政策，但这种紧缩政策可能对其它不少行业起到立竿见影的作用，但对房地产市场来说，不仅产生的影响小，反而房地产市场可能成为银行信贷紧缩的避风港。

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