[业内观点]影响08房价最重要因素是股价与物价

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影响房价的因素有许多，经济增长速度、收入增长速度、金融政策、财政政策、股票市场状况等对房地产市场都会产生影响，但不同的时期不同的因素对房地产市场的影响程度是不一样的。笔者认为，影响2008年房地产价格波动的最重要的因素是股价与物价。

一、股价对楼市的影响

2007年之前的股票市场对经济及金融的影响可以忽略不计，因为股票市值总量较小。2005年5月，当股票指数在1000点（指上海股票综合指数）时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右，占GDP的比例不到10%，即使是计算总市值也只有35000亿元左右，占GDP的比例为20%左右。

但股市在2007年度发生了巨大变化。至2007年底，上海综合指数超过了5000点，两市总市值超过30万亿元，占GDP的比例超过100%。更值得关注的是，在股权分置改革之后，以前不能流通的股票逐渐开始流通，相当于在两年的时间里中国的GDP额外地增加了一倍。问题的关键还在于，如果这增加的相当于一年的GDP的财富是实物资产的话，它可以吸收过多的货币，但事实上，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产！这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。

国际经验早已表明，股票市场存在财富效应，即股票市值的上涨会刺激消费的增长。股价往往成为楼价的先行指标，当股价大幅度上涨一段时间之后（通常是6个月左右）楼价就会出现上涨。反之，股价大幅度下跌之后楼价就会出现下跌。

由此，我们也就理解，为什么2005年以来，我们控制房价的所有努力都难以助效？因为2005年以后是股市上涨的开始。我们对上海和深圳的房价的上涨的理解多少又多了一个视角，因为这两个城市的上市公司和投资者数量最多，股票市场的上涨给这两个城市所带来的财富增加值最多。尤其是深圳，弹丸之地容纳了100多家上市公司和上百万股市投资者，在股价大幅度飙升后，房价暴涨当属必然。

股价的上涨不仅提高了房地产市场的购买力，而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金，助推了地价和房价。以万科为例，2005年在股票市场融资20亿元，2006年再融资42亿元，而2007年则一次性在股票市场融资超过100亿元。每一次融资的规模都比上一次翻一番。

因此，如果股票市场08年还像07年一样飙升， 08年的房价肯定是涨的。反过来说，如果说08年的股价出现了大幅度下跌，房价（尤其是中心城市，像深圳、北京、上海）想涨也难。大家可以密切关注股市的波动情况，为自己的投资决策提供一些参考和帮助。

截至到2008年3月底，股价已经从年初的高位下降了30%多，股市从制造财富的场所变为吞噬财富的“黑洞”，这对中心城市的房价及其他消费将产生重大影响。从目前的情况看，2008年的股价走势不会有太大的起色了，这成为抑制今年房价的最重要因素。

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