中国房地产狂欢已结束 开发商的4种典型死法

第三，从规划角度分析。一个城市，有些好地段是自然而然形成的，如南京路、静安区等等，是由于百年历史发展，这属于先发优势。而如果现在某些区域的城市规划特别棒，完全有可能形成后发优势，有能力迅速拉升区域的价值。浦东开发因为开发是国家级的，所以短短10几年中便崛起，已成为全国的准金融中心。放眼外环以内，像新江湾这样规模较大，地块规整、规划水平很高地板块几乎没有，这是非常难得的，而且由于以前是机场，不存在大规模动拆迁问题，自去年物权法颁布后，全国都面临拆迁难的问题，这对于区域快速开发，形成规模和配套是非常有利的。

第四，从市场需求分析。对新江湾城的国际化定位，以及目前已经高企的房价，以及中短期2-5年之内房价能否稳定在2、3万，甚至冲高到4、5万，我有些疑惑的。国际化定位是人为事先规划的，先说三个有点相似的板块，一个是古北，一个碧云，一个是联洋，后二者比较接近。我们要有国际化的市场需求，才能真正称之为国际社区，古北有很多外国人，以前有很多台湾人那里居住，包括现在的韩国人，从需求讲确实有高端需求;碧云依托金桥开发区，所以境外居民比重非常高。这两个板块一方面有城市规划，另外一方面有产业布局，所以自然有高端境外客户在那里工作和生活。而新江湾城的高端客户、外籍客户到底来自哪里？我们毕竟以公寓为主，我认为从公寓的客户需求来说仅靠周边区域的群体，很难满足2、3万的价格要求，现在毕竟项目很少，后续还是有些开发项目，随着推盘量的加大，需求压力会慢慢显现。杨浦是知识杨浦，大老板、国际性企业不是很多，而古北基本是靠虹桥开发区，碧云靠金桥加工区和陆家嘴金融贸易区，有一些跨国公司、众多企业高管支撑，杨浦的企业和产业支持弱一点。另外，还有一个现象值得考量，比如说由古北往人民广场走，好象中间没有房价断层，碧云、联洋也是这样，即使他们比周边房价高一点，但是没断层。但新江湾城周边的房价断层非常明显，向市中心方向走，其房价明显高过五角场、虹口等，这种飞地，更适合作别墅等高档住宅，适合有车族。

最后，从区域产业布局和商务环境看，五角场作为城市副中心，其商业氛围已初露端倪，如果能把这块做好，对新江湾城会有帮助。另外，知识杨浦，有可能会在信息时代发力，这里的高新企业，IT企业规模可能不大，但是潜力很大，有些属超级蓝筹，如果以后上市，则会诞生一批百万富翁、千万富翁、亿万富翁，这对新江湾城也有利的。但是，这两个因素有很大的不确定性，到底能释放出多大能量，现在还很难讲。

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