武汉房地产：价格似已止跌 但尚未走出观望

近日，我们与部分机构投资者一起考察了武汉市房地产市场。武汉房地产市场在去年在11月登上巅峰，均价突破5400元/平米后，随即在12月急转直下，量价齐跌。到08年2月，一手商品住宅的销售均价与最高价相比有15%左右的跌幅。虽然交易价格似已企稳，最新周成交均价没有再跌破4500元/平米。但市场销售量与07年及06年同期相比，仍有30%-40%的下降。反映出市场尚没有走出观望。

武汉其他开发商鲜有跟进万科的降价销售策略，维持现有售价，或推迟推盘时间，等候市场回暖，是导致当地市场呈现买卖双方僵持，市场胶着的主要原因。基于武汉市大型开发商较少，而绝大多数本地的中小型开发商多为项目型公司。开发中的项目销售完毕，可能就没有其他可开发的资源，加上行业前两年日子较好，即使现在销售不好，但也不至于资金断流，我们推测这部分开发商即使在4月也不会大范围的跟进降价销售的策略。或许在5月份，也即全年的第一个销售的黄金季节，会有部分开发商采取给予折扣让利等策略来刺激销售，从而将有助于武汉市场打破僵局，走出观望氛围。

我们还实地考察了泛海建设武汉CBD项目。武汉CBD与汉口繁华地段一步之隔。随着CBD周边用地的建设日益成熟，CBD项目所在地的商业开发价值已非常突出。我们测算公司所拥有的609万平米的建筑面积的楼面地价将达到227亿元。而公司对武汉CBD项目的静态利润预测达到了70亿元。如以10年的开发周期平均计算，在不考虑未来地价上升的因素下，公司每年仍可获得7亿元的利润。

通过启动“青年置业计划”，万科武汉公司的销售速度得到取得提升。不过我们调研中也了解到，万科武汉公司并不会对旗下所有楼盘采用价格优惠的办法来刺激销售，比如我们实地调研的金色家园，因地段优越，需求较旺，后续推盘可能还会有小幅的提价。

近日，我们与部分机构投资者一起考察了武汉市房地产市场。实地调研了泛海建设武汉CBD项目、万科金色家园、润园项目、金地格林小城，以及福星股份水岸星城等项目。

武汉市场价格似已止跌，但观望气氛仍浓

武汉市房地产市场如国内其他大型城市一样，在2007年经历了一波房价的大起大落。在亢奋的市场情绪下，当年房价在11月登上巅峰，均价突破5400元/平米。不过市场随即在12月急转直下，量价齐跌。到08年2月，一手商品住宅的销售均价与最高价相比有15%左右的跌幅。

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