市民需求较强 武汉房价未来将呈现螺旋上涨趋势

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业内共论武汉房地产

楚芸，就职于越秀地产投资顾问有限公司，主要是从事房地产的营销代理，目前和设计院联手做项目前期的策划。博客先锋。

张方成：就职于开元土地信息顾问公司。为政府做土地资源的利用，包括把资源传达给高端的企业。与网友分享在土地研究方面的心得。

王涛，武汉现代国民经济研究所所长。

傅家旺：就职于天橙中国武汉分公司。主要是从事房地产的品牌、策划、推广工作。思想、实力、实战的营销思路来推动武汉房地产广告的正常有序发展。

主持人：请大家谈一下关于武汉市房地产价格方面的看法，从个人的认识来谈一谈！

楚芸：我为了写一篇关于武汉城市圈的报告走了几个城市，我想我能回答一个问题，房价怎么涨起来？会不会跌下去？房价上涨从网络传播的角度、专家的角度看，第一个就是分析需求，需求大于供给这样就会把房价抬高，这是一个思路；第二重估价；第三是投资过剩，说投机还不准确，其实投资过头了就是投机。这以上的三个原因我都认为站不住脚，开发商如果只做了一个小项目，那么他就得马上就要资金回笼，但是只要他们认为有钱赚钱就会做这个事，相反要涨价也不是由开发商说了算的，（我认为只有）根据盈利目标，才是决定涨价的因素。为什么在一段时间之内房价翻番了？站得住脚的部分我觉得就是买房需求释放这一块。第一个就是因为房地产信贷，国家流动性多了，必然要外泄，信贷就是最好的渠道，他刺激了个人的消费欲望；第二个就是一套房子税、首付（加在）一起（的可接受程度）。

如果我有已经拥有一套房子，另外假如说我手上又有八万块钱，根本不会考虑房价涨还是跌，我还是想去买房子。因为，在中国并不是所有的人拿着买房的钱就能够获得12%的利率的，也许有的人拿八万块钱去买了股票套进去了，但是房子确实不一样，毕竟有个实体在那。因而房地产在既往的这一段历史来讲是吸引投资者的。

去年11月底到现在房价出现了波动，就是信贷的原因。为什么这么说？因为以前信贷比较松，很多人都能贷款买房，让消费者只需要解决首付问题加上月供问题，就可以置业。现在呢？（因为信贷政策紧了，贷款额度有限，自然买房子的人就少了，人少了就会出现房价的盘整）。如果要说全国的房价是涨还是跌我觉得没有多大的意义，比如说森林花园原来的定价是三千块钱都没有人买，现在是六千五百块，（买的人多了起来，为什么？因为）政府在这里修了一条高速公路，这样能够吸引大集团、其他的开发商过来，（这样，商圈、配套都有了，自然人们的预期也就高了）。

主持人：房价涨跌的原因首先是信贷促进了人们投资的乐趣和获得回报的预期；第二个方面就是交通的配套设施做好了会吸引更多的人，从而更能吸引潜在购房者的消费预期。

楚芸：基本上是这样。南湖现在有两个盘，一个是以110平米左右为主的，5080元/平方米起步，另外一个做小户型的是6000/平方米起步，这两个地块在一起，小户型明显卖的比较好。这个就是有硬性的需求在里面，因为即使是6000元/平方米买小户型总价也比买大的要少，所以很多可人可以考虑。

对于武汉的房地产形势我的整体判断是还会往上涨，但不是直线上涨，而是螺旋的上涨。具体讲，去年我预计是涨一千元，今年我预测还会涨一千元。

张方成：（我认为）房价（上涨）的原因主要是城市的集中化和附中心区的不成熟之间的矛盾导致的。对于微观的东西我不是太清楚，因为我从德国回来才一年多的时间，在这期间，欧洲的城市我去得很多，他们给我的感觉是整体城市很分散，即使是再大的城市，比如法兰克福，那里就有很少的几栋高楼，整体来看繁华程度比我们这边差多了，而且那里的人员住得相当分散，这样就不会对某一个区域造成强大的住房需求，我想这也是支撑房价根本的原因。在法兰克福，到了晚上8点钟以后成了空城，那里的人到周边去住了。我们国家目前推出的城市附中心，但是基本的配套设施不足，很难吸引人们去居住和生活。其实我觉得凡是集中的中心都不是好事情，应该要适当的分散。目前人们对房地产的看法对以前的居住需求已经上升到投资需求了，中国整体的经济水平已经大大地超过了前几年，人的需求从最简单的生理需求、基本需求到了满足社会需求的这一阶段。

楚芸：我觉得我们目前可能是处在人口城市化。

张方成：在中国，很多人觉得子女把父母送到老年公寓不太好，这个观念的改变需要一段时间。

楚芸：这个就不能叫老年公寓、养老院，名字可以换一下。这样可以从心理上容易接受。

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