万科降价玄机:北京打折前价格比开盘涨61.3%

新盘“低”开但利润不低

如今，万科金色康苑后期何时推出尚未确定，但曾轰动一时的万科金色康苑首次开盘“盛况”让广州业内人士仍记忆犹新。去年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，均价在13000元/平方米，远远低于宣传阶段的20000元/平方米均价，也低于周边楼盘富力盛悦居16000元/平方米的均价。

“从地铁站到楼盘短短的几百米距离中，站满了荔湾、越秀其他楼盘的宣传人员，导致所有从万科金色康苑方向走来的市民手里，都被塞了3张以上的楼盘资料。”富力盛悦居销售人员如此回忆当时的情景。

据了解，不到两个小时，万科金色康苑首次推出的156套单元即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。而当时广州市去年整体市场情况正处于一片冷淡之中，根据广州市国土房管局的数据，广州11月份一手房成交价格出现2007年以来的首次大幅下降，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

“低”价入市是否会影响到万科的利润？

国金证券分析师曹旭特分析认为，万科金色康苑的楼面地价约为3200元/平方米，建安成本预计3000元/平方米，加上2500元/平方米装修成本，按目前价格计算，项目仍然能够保证约38%的毛利率水平。

而广州业内人士还指出，万科金色康苑与万科在广州的另一个新盘万科金色荔苑相邻，作为纯新盘开盘“低”开，不排除在后市大势转好后两盘联动再“高”走。

限价房中的“机会”

万科广州部分楼盘“低价”还有另外一个原因，简言之为“限价房中的机会”。

全国首批10个限价房项目在广州一经推出，立刻引来极大关注。2007年1月份，广州万科公司以最高房价6000元/平方米投标取得的科学城KXC-H3地块，即万科新里程项目，由于与广州万科城项目相邻，万科新里程成为万科城的其中一部分，万科再次形成了连片开发效应。

不仅如此，据广州业内资深人士透露，广州限价房用地多按照配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，如可以做高档公寓，甚至别墅。

而万科新里程占地8.8万平方米，限价房仅为6万平方米，余下2万平方米为联排别墅，单价在2万元/平方米左右，单套售价300万至400万元。

根据万科地产内部人士介绍，万科新里程土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建设成本2000元/平方米，总体而言，限价房销售利润率在10%以下，项目的利润主要靠别墅支撑。

除万科新里程为限房价外，广州万科金色家园、万科金色康苑、金色荔苑、金域蓝湾均为限户型楼盘。以万科金域蓝湾为例，2006年9月，作为广州首次推出的限户型地块之一，由万科与中粮联手竞得项目用地。2007年12月，万科金域蓝湾均价原定1.1万元/平方米左右，后来开盘9000多元－10000元/平方米，被认为万科广州“降价”的典型楼盘之一，284套房在2小时被抢购一空。而实际上，万科金域蓝湾的产品还包括高层洋房和别墅单位等，当时推出的只是75平方米的二房与95平方米的三房。如今，万科金域蓝湾正主推空中大宅和TOWNHOUSE，价格已经飙升至16000-18000元/平方米以及21000- 39000元/平方米。如果说去年底，万科金域蓝湾二房和三房“低价”入市会让万科利益有所损失的话，或许今年万科会在金域蓝湾的空中大宅和TOWNHOUSE中夺回来。

另据业内熟悉万科的资深人士向记者透露，万科金色家园是万科在土地二级市场上取得的，楼面地价为3000多元/平方米，即使按折后价格24000元/平方米价格销售，毛利率仍较为可观。万科天景花园由于位居花都区，楼面地价仅448元，按照目前的房价来看，销售利润率高达79.1%，成本利润率高达381.0%。

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