万科降价玄机:北京打折前价格比开盘涨61.3%

先涨价后打折

香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙在接受记者采访时表示，万科降价最重要的原因是其发展战略从价值最大化调整为规模效益最大化。在前几年房价高涨的时期里，万科以其在行业和社会上的品牌影响力，其销售的楼盘定价普遍比周边项目要高10%～20%左右。而面对近期的宏观调控，万科的战略思想发生了转变，通过快速的规模扩张来实现赢利目标。

据《楼市》市场研究部对万科北京三大楼盘长期跟踪的数据显示，万科四季花城平均销售单价已从2006年开盘时的5000元跨越到了8000元；万科紫台平均销售单价也从开盘时的10000元上扬到16000元；万科中粮假日风景如今均价13900元/平方米，即便九一折后，仍达到12649元/平方米，而2007年3月，其开盘均价仅为9000元/平方米。

如今，万科对京城三大楼盘售价进行调整时，其现售价与开盘价相比，平均房价涨幅已高达61.3%。

就万科北京楼盘的销售利润率而言，万科紫台与万科中粮假日风景是2006年北京万科先后拿下的丰台小屯附近的两个地块，其楼面地价分别为3600元/平方米与3986元/平方米。按行规单方面积土地成本取35%、建安工程费取25%、前期费用取1.5%、基础设施费用取5%、销售管理费用、财务费用、土地增值税及不可预见费用合计为33.5%，经初步估算，万科紫台的销售利润率达到27.3%、成本利润率为37.6%；万科中粮假日风景的销售利润率与成本利润率则分别为36.1%与56.5%；两楼盘的平均利润率达31.7%。

上海八大楼盘均价涨幅为106.4%

万科通过打折销售尾盘的做法在上海此番降价行动中体现得尤为明显。比北京“降价”行为早一周，2月21日元宵节，万科“降价风”正式登陆上海，上海万科推出了由10个在售楼盘参与的95折特卖会。

“通过我们与上海万科战略部高层的沟通，万科此次大幅度优惠的目的有两个，一是快速回笼资金，一是将优质房源留下来，将非优质房源快速销售。”光大证券分析师翁非玉在接受《楼市》记者采访时表示。

扫清“非优质”房源

2月21日，万科在上海举办了由10个在售楼盘参与的95折特卖会。万科240余套房九五折特卖会的反响不亚于其他城市的打折优惠。有媒体如此描述，2月21日元宵节，上海人民不是忙于观灯，而是忙着去赶万科的特卖会。

据上海万科办公室主任许青川介绍，上海万科特卖会一共推出了240余套房源，其中公寓占85%，别墅占10%，另外还有5%的商铺。住宅类产品涉及万科白马花园、万科花园小城、万科四季花城、万科新里程、万科假日风景、万科城市花园、万科蓝山、万科燕南园8个楼盘。

“我们楼盘当时参与特卖会活动的房源不到10套，目前三期已基本销售完毕。”万科假日风景销售人员目前告诉记者。而万科城市花园的情况是，参加特卖会的房源有10多套，截止3月初，仍有3-4套在售，甚至还包含有一套1994年的毛坯房。

《楼市》记者通过调查了解，参加万科上海特卖会活动的10个楼盘并没有提供所有的房型，数量也各有不同，并且多为万科在上海已发售楼盘的剩余房源。

对此，光大证券分析师翁非玉对《楼市》记者表示，万科通过打折销售尾盘，既能降低楼市低迷期非优质房源销售滞后的风险，同时也加速了资金回笼。

回笼资金2.57亿

据上海万科透露，在特卖会上，累计成交170余套，占全部推出房源的70%以上，当日销售2.57亿元。

成交量最多的楼盘包括万科新里程，推出59套成交了23套、万科假日风景成交了所有推出的5套、万科燕南园（别墅）由于其地理环境优越，12套成交了5套。上海万科办公室主任许青川曾公开表示，这一数量已经达到了预期。

数据显示，2月15日-21日上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米。这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平方米万元大关。

在上海楼市成交量萎缩情况加剧、价格有所下滑的背景下，万科的九五折特卖可谓一举两得：既回笼了资金，又扫清了尾盘。业内人士推算，万科九五折特卖比原价损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就斥资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地。

而且，由于上海万科九五折房源多是早在2003-2004年就已经开盘的老盘或后期，其房价的上涨早已能弥补其损失。“万科的楼盘三年涨幅近三倍，以万科新里程为例，2006年其价格还在8600元/平方米左右，目前均价已达18000元/平方米，涨幅过快，调整在所难免。”上海浦东万科新里程周边一楼盘开发商不以为然地表示。

根据记者对万科九五折特卖会八大住宅楼盘的房价分析，万科在举办九五折特卖会之前，八个住宅楼盘的房价平均涨幅高达106.4%。

对于其他开发商是否会效仿万科，易居房地产研究院研究中心指出，上海的开发商更大程度上采取了静观其变的做法，可能等到3月后楼市逐渐步入旺季才会有明确举动。

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