聚焦两会地产评论 七问地产拐点论后房价怎么走

七问地产好孩子？坏孩子？

关注中国民主生活进程的人都能感受到，从十届人大开始，民调越来越关注中国人居的基本状况，并把公民对住房的期待和寄托，放在公共话语平台的重要位置。本届两会期间，一些国内外媒体甚至逐字逐句摘录梳理，把温家宝总理在《政府工作报告》中对住房问题的表述，作为改善中国民生的一把标尺。

在这样一种情势下，承担人居质量提升使命的房地产业自然会在众目睽睽下，感受到来自公众的强大压力。这个行业究竟是好孩子？还是坏孩子？它在这一社会聚焦下扮演着什么角色？能不能独善其身？这些问题都颇受外界关注。

为此，今年本报两会特刊打破了以往“守着两会做题目、等着代表看议案”的习惯思维定式，专门设出房地产行业目前面临的七大热点问题，以一问“住有所居”，二问“体制创新”，三问“土地嬗变”，四问“钱从哪来”，五问“人才失血”，六问“企业生存”，七问“房价波澜”的形式，问计参加两会的代表委员，求解对行业有见地的有识之士。目的在于帮助行业摆脱目前普遍存在的焦虑，在躬身自省中创新叩关突围。

我们知道，与能源、交通、金融等主流行业不同的是，不到30岁的房地产行业没有多少文化和价值积淀，这个年轻的行业在近几年发展中，就像一个富家子弟那样，还没真正经历过什么大风大浪。那些突如其来的物质财富、社会地位，让相当一部分开发商成了迷途的羔羊。有时候他们焦灼，有时侯他们任性，有时侯他们又显得那样漫不经心。因此，我们有必要在这一时刻，再次提醒处于十字路口的行业能够未雨绸缪、居安思危。

眼下，来自外界压力的远远不止那些强烈的公众诉求。房地产业内部的融资问题，产业升级问题，人才匮乏问题。资源重组问题，企业长远战略文化的提升问题，都到了非改不可的“拐点”，毕竟房地产行业“人少、钱多、速来”的时代已经一去不复返了，倘若开发商兄弟继续认为这是一个准入门槛低，仅凭拿一块地、融一点资就能打天下的话，那么你必定是“很傻、很天真”。

还有一点是，在本届两会《政府工作报告》里，或许更多业界人士仅仅将目光放在政府对住房保障的注意力上，而忽略了政府的另一强势立场和态度。那就是：“加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。”我们认为，在报告里专门提出“准入”和“退出”这两个词，意味着在下届新政府任期内，我们有许多开发商都将面临生与死的考验。

与此同时，在经济越来越多元化、国际化的今天，制约房地产行业发展的不可预见因素同样越来越多，除了一些来自国际金融环境、国内公共政策的压力外，那些上下游的关联产业因素将不断左右着我们，而那些游戏规则的制定者和影响者们，也必将会推动一场更深刻的产业革命升级，来结束我们“靠吃鱼翅燕窝能活，啃馒头干粮也能活”的粗放状态。

目前，房地产行业不能盲目地从房价和需求的市场信号中误读自我，而应该从自身的渐进改革和创新中找准自己的定位和发展，以建立健全自身的造血系统，以迎接来自土地紧缺、资金匮乏、资源涨价、文化苍白带来的挑战和风险。

当然，每届两会都是集中民意，传递官方政策，发散行业智慧，替房企寻求解决办法的大舞台。我们也在摆问题，话担忧的同时，期望房地产行业能够在此次叩关突围中壮大自我，毕竟我们这个年轻的产业还有很大的发展机会和空间。

七问地产当“住房保障体系”与“中等收入家庭”被首次列入《政府工作报告》，一个更大保障范围的民生地产框架已然清晰。然而，在廉租房建设资金尚有较大缺口的当前，如何全面建设多层次的住房保障体系？在各地方政府积极探索创新各种保障办法的同时，如何防止“保障”与我国住宅市场化改革发生碰撞？

各地民生地产路径如何探寻？

3月5日下午5点，好苑建国饭店，广东代表团驻地。全国人大代表、广州市市长张广宁被堵在会场里，他接受采访的意愿并不强烈。正是一年前的此时，他安抚广州市民说，不要急于买房，政府会全力以赴压低房价。

这是一个迟到的兑现，张广宁亦成为自己言论公开的受益者。自2007年10月起，广深两地的楼市相继进入调整期，市场人气涣散，打折之风迅速蔓延。虽然张广宁的降价言论一度被认为是夸海口与政治作秀，他也再三在镜头前抱怨媒体曲解他的原意，但如今，每一个认识他的人都想听他说更多。

张广宁并不这么想。面对围过来的各路记者，他只有一句话：“我认为道路已经很清晰，就是总理在《政府工作报告》中讲的那样，政府主要解决中低收入家庭的住房问题，高收入家庭的住房问题则交由市场解决。”

“现在，我们要做的就是建立一个具有广州特色的住房保障体系，以廉租房与经济适用房为主，限价房作为一个调节器，高收入家庭怎么买房是他自己的事。”言罢，他匆匆而去。

根据本报记者在两会中的感受，上述采访问答几乎变成一个标准模板。政府高官、地产相关人士对于房价问题的回答惊人相似：道路清晰，重点突出。“现在是发挥地方智慧的时候了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

一个华丽言辞不再，更需要各地方政府务实行动的时刻已经来临。中国房地产业自启动以来，始终周期性地陷入调控的悸动。多年来学界争论、业界辩论，汇成社会共识，达成民生地产的国家住房保障战略。如今，结构雏形尽显，余下的则是一连串的细节问题等待求解。

地方探路

我国地产行业近年来朝民生地产艰难转向，与舆论走势不无关系，更脱离不了一批样板城市的主动救赎。

这个城市名单与高房价城市名单相映成趣。上海楼市被认为是2005年“国八条”的主阵地，而北京楼市则是2006年“国六条”出台前的舆论漩涡。进入2006年下半年，平稳运行多年的深广两地楼市也不“甘心”再做宏观调控下的乖孩子，房价冲动在此后一年内集中爆发，投机氛围令人窒息。

楼市、房价的疯狂恰成民生地产成形的最大助推力。“国六条”出台后，上述城市陆续行动，宣布推出针对不同收入家庭的住房供应模式。

根据实录，当时各地方政府在土地、财政与信贷的把控上先后表现出改善民生的强势姿态。北京在一段时间内甚至非正式地暂停了土地的拍卖出让，主要以招标出让为主，以此加强政府对土地供应结构与节奏的把握。广州市则在短时间内成为执行限价商品房最得力的城市，在其他城市还在为限价房细则纠缠不清之时，广州限价房已经开卖。

另一类城市则提供了住房保障的新思维。厦门市推出了一种租赁性的社会保障用房，此类用房针对本市户籍市民，通过资格筛选的市民将以政府指导性租价享受住房保障。建设部党组书记、副部长姜伟新在福建考察之后，将这一思路归纳为“经济租用房”，与限价房一起成为解决中低收入家庭住房困难的候选渠道，并向全国推广。

事实上，“经济租用房”这一由“经济适用房可租可售”衍生出来的住房概念，早在2004年的天津市便被提出。几年来，上海、青岛等城市对此住房供应模式均有探索。得益于政府雄厚的财政实力与强劲的执行力度，厦门市率先建立了完整的制度体系，最终被树立为典型。中央出原则，地方探索，最后总结一套管理办法加以推广，是为我国住房保障制度设计的习惯路径。

上海的承诺也备受关注。在上周举行的上海代表团集体采访会上，上海市市长韩正表示，上海市初步的想法是，未来5年，按照每年开发总量的20%来建设经济适用房，今年至少建设400万平方米的经济适用房。

特别推荐

• 更多>>