小知识：浅谈评估“价值类型”之价值类型分类

这几天总是讨论一些关于价值类型的话题，一方面中国房地产估价行业泰斗——柴强博士也提出了其估价对象为“房地产价值”，并相机提出了一些价值类型，如市场价值类型、投资价值类型、快速变现价值类型、谨慎价值类型、清算价值类型等。另一方面，中国资产评估协会也即将出台《资产评估价值类型指导意见》，并将价值类型大致分为市场价值类型、投资价值类型、清算价值类型、残余价值类型等。

中房协网站上近期也有一些网友对此发表了一些看法，有的认为咱们所评估的房地产价值就是房地产的市场价值，象这种把估价对象价值与房地产市场价混为一谈的估价师还不在少数。村夫以为，这些观点有着明显的历史印痕，因为在这之前，《房地产估价规范》或其他的教科书都刻意回避了价值与价格的争论，没有明确价值类型，尽管也粗略地涉及过诸如投资价值等类型的探讨，但都更侧重于“市场价”的论述，加之这几年房地产业单边上扬、一路高歌，市场价值有着前所未有的尊崇地位，如此高涨的房地产行情，也掩盖了许多估价师高评低估的“罪恶”， 尽管在潮水没有退尽之前，看不出谁在裸游，任何人都可以夸耀自己泳技如何高超，但从国家目前对房地产行业的调控看，这个潮水怎么可能一涨再涨甚至永不退去呢？

许多战斗在一线的估价师和村夫一样都有一些感受，同一资产尽管时点相同，但因为所处的环境或条件不同，其价值天然地存有差别，初时人们以为是评估方法的问题，认为评估方法不同，评估结论就不同，甚至在《房地产估价理论与方法》（2007版）考试教材第94页第四自然段尚存有这样的话语：“从某种意义上讲，收益法求出的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格” 。可能不同的人对这段话有不同的理解，但个人以为，设若这三种方法真有如此功效的话，估价师对付委托方也太容易了，委托方一来，就问他：你想高点还是低点，说吧，我好选择方法！事实上是这样的吗？理论上这三种基本方法算出的结果应该相当，否则其估价理论基础都得打上一个大大的问号啦！

评估方法不是导致评估结果高低不同的根本原因，而是评估目的，正所谓纲举目张嘛，评估目的是‘纲’，评估过程及评估方法都是‘目’，太多类似文章都认为评估目的不同评估结论不同（估价时点相同、估价对象确定），但为什么相同呢？则是公说公有理，婆说婆有理。

村夫以为，不同的估价目的自然会因此有一些客观存在的条件与限制，进而在评估过程或评估方法时都受其影响，评估结论也会有所不同。这里的条件与限制其实即所谓的价值定义，委托方或报告使用者就是通过价值定义明确其报告结论价值内涵的，这里的不同的估价目的其所要求或客观存在的限制都是以市场价值为标准样本进行判断的，评估结论所指的‘市场价值’就是指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销以后所达成的公平交易中某项目资产应该进行交易的价值的估计数额。当顺着这条路理下去，市场价值以外就存在其他许多的“价值类型”，正如前文开头讲的，由其分类的口径不同，所谓的“价值类型”不同。

上面所提到的所谓“价值类型”，有许许多多的分类，辟如以评估的估价标准形式表达的价值类型有重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价值四种；以所依据的市场条件以被评估资产的使用状态可以划分为市场价值和市场价值以外的价值；以特定的估价目的划分，还可能有所谓的抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。

还可以有更宽泛的分类，但分类不是目的，而只是一种手段，分类不是为了把原本处于探索期的评估行业搞得更混乱，而是力求把复杂的问题搞得简单一些。

村夫这样讲讲也就几句话，但由此所引发的争论在评估行业一直没有停止过，这种争论或探索至少走过了近十年的风风雨雨。2007年房地产估价行业提出的房地产价值类型是中国房产估价师在评估实践中极渴望的标杆，这也是行业发展到今天必然的产物。 

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