经济观察：房改20年 中国楼市的美丽与哀愁

“十五”期间，这个城市的住宅一级市场完成新建住宅销售11467万平方米，销售额达7144亿元，具体构成如下：

1.建设安装费：按低层、多层、高层综合计算为1500元/平方米，共计约1720亿元，占房价的24.08%。

2.土地成本费：即土地出让金，中心城区与郊区平均计算为1500元/平方米，共计约1720亿元，占房价的24.08%。

3.开工前期费用和竣工验收费用：共计528亿元，占房价的7.40%。具体由三项组成：政府行政审批（63项）100元/平方米，计115亿元；中介机构费用（17项）60元/平方米，计69亿元；公共事业单位（垄断企业如电力130元/平方米、上下水、通信、网络、燃气等）300元/平方米，计344亿元。

4.大市政配套费和人防费：380元/平方米，本应支出436亿元，按照政策规定，动迁安置房减免此项费用。以动迁安置房占一手住宅总量的20%计算，减免数为87亿元。于是，此项费用总计为349亿元，占房价的4.88%。

5.住宅小区道路绿化环卫安保等建设费：200元/平方米，计229亿元，占房价的3.21%。

6.开发企业管理、营销、不可预见费:按照销售额3%计算：214亿元，占房价的3%。

7.开发企业开发贷款利息：按照行规，一般占营业额的2%，共计143亿元，占房价的2%。

8.营业税收：包括营业税及其附加5.5%和土地占用费等1%，共计464亿元，占房价的6.50%。

9.企业所得税预征：按照营业额15%计算利润，所得税率33%，共计354亿元，占房价的5.00%。2006年起，按照营业额20%计算利润。

在以上9项中，属于政府的收入有：第二项“土地出让金”（1720亿元）、第三项中的政府行政审批费（115亿元）、第四项大市政配套费和人防费（349亿元）、第八项营业税收（464亿元）、第九项企业所得税预征（354亿元），共计约3002亿元。

将销售额7144亿元减去以上九项支出，就是开发商的得利：约1336亿元。

垄断企业如水电煤气等部门、通信部门的收入，相当于上述第三项中的“公共事业单位”收费，计344亿元。

商业银行从开发企业贷款和住房消费贷款中获得利息收入总计约314亿元。

综上分析，政府是商品住房开发中最大的获利者，开发商次之，接下来是垄断行业和商业银行。

由此，人们便不难理解为什么近年诸多城市“地王”在加速度推陈出新，土地出让市场的抬价近来发展到近乎疯狂的地步。供求紧张固然是当前房价上行的因素，但坦白地说，一些地方政府“以楼市引领地方经济”的错误观念并没有得到根本的转变仍是主因。不可否认，房地产业能对地方经济起到促进作用，但过度强调这种靠“吃子孙饭、断子孙粮”换来的眼前好处，极有可能引发土地资源的滥用、消费能力的透支，并进而产生出一系列经济、社会问题。

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