先降价者先受益 万科上海降价背后意味着什么

万科上海降价销售的“总销售额达2.57亿元”，实际上等于实现了2.57亿元的资金回笼，相当于获得比不降价销售前多了2.57亿元的融资。

为说明问题的方便，假设万科的其他所有经营要素等不变，而单就这“2.57亿元”来概算万科可能获得的机会利益。

在目前货币、信贷从紧的背景下，不少房地产企业均为融资问题而苦恼，房地产市场正在“洗牌”，拥有资金优势的企业自然会获得更多的市场竞争优势。在当前，假设万科将这“2.57亿元”作为资本投入房地产市场进行生产经营，按照目前中国房地产业用整个楼盘项目总投入所需要资金的30%左右的自有资金就可启动、完成整个楼盘投入的一般规律来计算，“2.57亿元”自有资本就可能启动、完成总投入资金达近9亿元的新楼盘的机会。考虑到楼盘的纳税、财务费用等，并以房地产总销售额的30%计算销售利润，将销售利润及纳税、财务费用等总计取总销售额50%来计算，总投入资金达近9亿元的楼盘的总销售额可能达到18亿元（设总销售额为X，则X=9+0.5X=18），按照房地产总销售额的30%计算销售利润，2.57亿元的自有资本投入获得的机会利润可能达到约5亿元。当然，这只是按照一般房地产楼盘经营来进行概算，并将一些其他企业经营要素假设为静态为前提，不同企业或不同楼盘的销售利润可能大于或小于30%，销售利润及纳税、财务费用等总计也可能大于或小于销售额的50%，但这些都不影响说明问题：万科在上海降价5%销售在售楼盘，回笼2.57亿元资金，仅“损失”一千多万元，就可能因增加了2.57亿元的资本投入而获得可能高达数亿元的利益机会，就可能获得高达200%左右的资本利润率（2.57亿元的资本与约5亿元的利润之比）。

在此进行上述分析，其意义并不在于计算房地产企业赢利水平或资本利润率有多高，而更重要的意义在于，在当前房地产市场异变、货币信贷从紧、行业洗牌的当前，万科在上海降价销售的“聪明”之举，或正说明房地产正进入了“智力”竞争的时代。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师（报告文本销售电话0731-4478178）、本文作者陈真诚分析认为，除资金、土地等要素外，经营策略、高级经营人才或越来越成为房地产企业展开行业竞争的重要要素之一。在这方面，万科或早已做好了准备，或已有了自己的策略。

大势下万科领降或更多房企跟随，房价降价促销或早比晚好，在王石的“拐点论”的背后，在万科四处率先降价的背后，或是万科经营策略和经营模式的改变。很明显，万科很清楚今天的房地产市场正在发生着什么，清楚房地产的未来会是什么，因而及时做出了策略调整并迅速率先“动手”。

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