先降价者先受益 万科上海降价背后意味着什么

首先，是关于万科选在新春之后元宵节这个日子。众所周知，在中国，春节是最重要的节日。无数中国人会放掉手中的所有工作而过年，哪怕是万里奔程。7天长假之后，最早上班“开工”的要到正月初八，有的甚至更晚。上班后，不企业企业、单位的人员均忙于赶在元宵节之前拜年。这样，不少企业、单位的真正工作一般是从元宵节开始。所以，元宵节，被不少房地产企业等企业视为中国新年万事的开始，也通常是房地产企业启动新的一年销售计划与销售周期的起始。正准备推出大量的新楼盘对外销售。而万科恰恰选在这一天正式在上海实施降价销售行动，一方面可获得更多的舆论关注和更好的消费者之间的关注与传播效果，而且按照中国人的思维习惯给新年房价走势“定调”。这说明万科是经过前后思量而做出的决策，这意味着万科在上海很可能还会继续推出降价销售。

其次，是关于10个在售楼盘统一降价销售。如果只是一个楼盘降价销售，或可被舆论认知为是单一楼盘可能因为某种原因而降价的个案。可当一家房企旗下10个楼盘在事先大量放风的前提下同时降价时，其影响力或意义已经发生了根本改变。本文作者陈真诚分析认为，这种“大规模”降价销售，对房地产的影响力，已经超越了“楼盘降价”本身的影响力，而可能成为上海房价进而全国房价走势的“指标”，变成促使上海房价乃至全国房价继续降价的那根关键的“压倒房屋的最后一根稻草”和催化剂。这样，上海房价乃至全国房价的下行走势，或会更加明显。

第三，是“楼盘直接优惠降价5%”。在上海，科祭出了与广州、深圳等地“低于平均价开盘”的策略所不同的在售楼盘直接优惠降价的策略，释放出了在售楼盘从原来的价格上直接下降的信号，也就是释放出既有房价价格直接下降的走势。

第四，是“销售率70%”。这有两层含义。其一含义是说明，万科在目前全国性普遍成交清淡、消费者普遍观望、惜购的环境下因降价销售而取得了不错的销售业绩（众所周知，在非亢奋的正常房市下快速实现70%的销售率已是不错的销售业绩了），或在告诉同行业：在当前房地产情势下，如果赶早积极采用降价销售，或许还能取得比较好的销售业绩。另一层含义或许更有参考意义。万科降价销售的“销售率70%”，意味着还有30%遭“弃购”。这或正以“市场试金石”的功能，说明上海房市已经发生了重大变化：“房价只会上涨不会下跌”的愿望破灭了，过去一段时间以来房地产市场上的那个“有房不愁卖”时代在本阶段已被彻底终结了，上海房地产的需求或许并非真正是“刚性”，不少消费者还在观望，还在看跌房价，等待房价下降更多时才愿意购买。这也说明，无论上海，或是长沙、武汉、重庆等二、三线城市，或其他城市，在本轮房地产周期中，一些被人乐观以持的房价不会下降的理由或会变得苍白无力….第五，是“总销售额达2.57亿元”，万科“损失”了什么又获得了什么？

万科降价5%实现了2.57亿元的总销售额，意思是说这个2.57亿元是在不降价的总金额上降价5%后获得的，那么其“损失”则是不降价的总金额上的5%的降价，经计算为约0.13亿元。这就是说万科上海降价销售只“损失”了一千多万元的可能收入，却能获得比之要巨大得多的机会利益。

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