武汉楼市理性之变 "第二产业"成楼市主驱动力

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2006~2007年，是泥沙俱下的时代，房地产营销过多去讨好对价格不敏感的投资客，甚至出现房价竞赛的不正常亢奋现象，营销的专业含量急剧下降，优劣不分。359号与452号文即时终止了这种情况，显示营销专业功底的楼市又回来了。

当然，对于现在楼市回归自住客的判断应该没有人会否认。这个时候，营销的套路必须要从“请消费者注意”的卖方市场，转变为“请注意消费者”的买方市场心态。

在以自住客为主的模式下，客户心理成为营销突破口，以前的客户围绕项目转，而现在项目操作必须围绕客户服务。想客户所想，加强与客户间的沟通与互动，以情动容，增强销售力转换。这也是大家顾问所服务项目不论顺市逆市，均能取得领先市场平均水平销售业绩的原因所在。

市场分化期已到

在美国连续降息、人民币升值加快、国内严控土地资本和资金流向的背景中，2008年初的武汉楼市如同经历暴风雪一般疲惫不堪，大家顾问监测平台数据显示，2008春节楼市低至“冰点”：

数据表明，截至2月20日全市备案销售套数为739套，较1月降幅达87%，相当于06年同期的1/7，07年同期的1/5。与前两年的同期相比，虽然也有下降，但始终保持着四位数的水平。由“4”到“3”的质变，一方面说明了今年的楼市形势已不似往年般乐观；另一方面也预示着在此非常政策时期，市场分化期已到。

再次，区域成交（按成交套数排列）“座次”发生变化，制造业区域开始放量：成交量最高为东湖高新开发区，备案成交219套，占全市的38％，备案价格达6209元/㎡；其次为江汉区，备案成交97套，占全市的17％；备案成交套数列位第三高的是经济开发区，备案成交92套，占全市的16％，备案价格达4958元/㎡；经济开发区也开始后发制人，成交量仍保持近百套销售量。

东湖高新开发区、经济开发区、青山区楼市的后发制人，改变了2007年及近几年以来武汉楼市以江岸区、武昌区、东西湖区长期位列前三的成交“座次”。

东湖高新开发区、经济开发区、青山区这三个区域，具备一个共性：以第二产业为主。

值此非常之机，笔者以自身长达十余年的行业浸润、有幸亲历一二线城市楼市发展的阅历，以公司数据监测平台为依据，结合不动产发展的基本规律，希望能在众多纷繁的信息中，排除细枝末节的干扰，还原一个尽可能靠近事实的真相。

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