合富辉煌：07年广州土地市场分析和08年展望

三、2008年广州土地市场展望。

1、坚持以体现土地价值及公平竞争的“招拍挂”方式出让土地。

2008年1月8日广州市政府挂牌出让天河区员村二横路广州绢麻厂地块。绢麻厂这块地在2001年5月曾拿出来拍卖，因为无人应价而流拍，今次有8家大开发企业参加竞买。经过228轮竞价，恒大地产以41亿元买下这块地，楼面地价13053元/平方米，比2001年5月首次拿出来拍卖时的底价高出13倍，创下2008年首个“地王”。

据不完全统计，从1997年到2002年6年间广州市政府在城市中心区共推出44宗土地实行“招拍挂”出让，其中成交28宗，无人应价16宗，失败率高达37%。究其原因是当时开发商们“手上有地，心中不慌”。当年发展商通过划拨等各种不必竞争的渠道，以低价买入土地的情况十分普遍，今天看来这完全不是市场经济要求的、公平竞争的做法，土地价值被严重人为低估，稀有的国土资源不断浪费和流失。而且划拨土地价格随意性确定很容易形成腐败，也因此有土地官员受贿而有意压低地价被判刑的例子。

广州市20年来坚持推行招拍挂方式出让土地，走在全国前列，同时也招致一些人的质疑，认为招拍挂是推高地价从而推高房价的重要原因。其实地价和房价的关系并非单一的谁决定谁的因果关系，它们是既互相联系、互相影响又互相制约的：⑴ 房屋建造在土地上，因此地价和房价有不可分割性，其中一方的变动必然会连锁反应到另一方，大多数情况下其变动趋势是一致的。⑵ 由于房屋和土地在不同阶段分属不同的所有者（政府、开发商、购房者），地价和房价的最终形成分别取决于这些不同利益的所有者之间利益博弈的结果，因此，地价和房价又并非完全一致，有时甚至相反，高地价未必高房价（例如限价房地块旁边的地王房价就未必高得起来），低地价也未必低房价（例如珠江新城住宅楼面地价平均3000元/平方米以下，2007年平均房价却高达20000元/平方米以上），因此，以招拍挂方式出让的地价高低跟房价高低没有必然的因果关系。

2、广东将严控土地资源的使用。

中共政治局委员、广东省委书记汪洋最近在广东省委十届二次会议上说：“全省可供利用土地资源严重不足，全省人均耕地面积只有0.032公顷，相当于全国平均数的1/3，远低于联合国划定的0.053公顷的警戒线。”

中共广州市委书记朱小丹在同一个会上说：“广州市1500万人在7343平方公里的范围内生活，而且人口还在增加，城市建设用地资源严重透支——按原有规划，到2010年，广州的建设用地规模为1330平方公里，但这个数字早在2006年便被突破，超出了230平方公里。广州城市的承载力已经近乎‘到顶’！”

广东省国土资源厅招玉芳厅长也在会上说：“广东提出2011年要实现生产总值超过4万亿的目标，如果按照2006年每新增1亿元GDP需要用地146亩来计算，今后几年每年需要新增建设用地41万至45万亩。然而，根据国家有关规定和规划，每年给广东的建设用地只有24万亩。”“到2010年，建设用地我们用完了，耕地保有量我们保不住。未来的发展看，土地确实成为一个很大的问题”

特别推荐

• 更多>>